写字楼全案服务内容.pptxVIP

感谢贵公司对中安福宇的支撑与信任，谨在总报告汇报之前，将本案公司较为关注并将开展具体工作框架的内容在此做简单阐述，以利于后面报告的全面展开。; 新兴项目的建设均是建立在有效市场调查数据的基础上，但市场数据并不100%的支撑项目的定位，若以市场数据为主将导致项目的评估错误，在以往的经验中显示，一个项目的前期规划是需要数据与经验的共同支撑方能完成，经验值能为项目现阶段的评估及规划带来更多的帮助和支持。 ;目录; 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划营销方案，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目前期策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； ;第一章 项目前期策划营销; 工作目的 深度把握项目所在区域的环境，洞悉项目潜在机会；以未来界定现在的策划模式，赋予项目、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点差异，提炼项目的核心吸引力；细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，界定项目的战略定位，领跑同行业内市场，成 调研步骤 第一步：界定问题 第二步：寻求解决问题的方法 第三步：制定调研方案 第四步：进入现场或收集数据 第五步：整理和分析数据　 第六步：准备及呈送调研报告;1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况;二 区域市场现状及其趋势判断;9;10;11; 类比土地价值 A 市政交通???直入交通的便利性的差异 B 项目周边环境的差异：政府部门、自然、绿化、景观、教育、人文的差异、各种污染程度的差异、社区素质的差异 C 周边市政配套便利性的差异 项目可提升价值判断： A 建筑风格和立面的设计、材质 B 面积分割 C 建筑空间布局和环艺设计 D 物业配套和物业管理 E 形象包装和营销策划 F 发展商品牌和实力 .价值实现的经济因素：A 经济因素 B 政策因素 2、项目可实现价值分析　 .类比楼盘分析与评价　 .项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析　 .项目类比价值计算 七、 项目定价模拟 1、均价的确定 .写字楼项目均价确定方法：类比价值平均法、有效需求成本加价法 A 分析有效市场价格范围 B 确保合理利润率，追加有效需求价格 2、项目中具体单位的定价模拟 .写字楼定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝 向系数、户型系数、楼层系数、随机系数） .各种差异性价格系数的确定：确定基础均价、确定系数、确定幅度 具体单位定价模拟; 八、 项目投入产出分析　　1、项目经济技术指标模拟：总经济技术指标、首期经济技术指标　　2、项目首期成本模拟：成本模拟表及其说明　　3、项目收益部分模拟：销售收入模拟、均价假设、收入模拟表、利润 模拟及说明、可变成本变动时对利润的影响、销售价格变动时对利 润的影响 九、 投资风险分析及其规避方式提示　　1、项目风险性评价：价值提升及其实现的风险性、项目的规划和设计 是否足以提升项目同周边项目的类比价值、项目形象包装和营销推 广是否成功 2、资金运作风险性　　 .减少资金占用比例，加速资