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商品房销售 法律知识培训 ;目录 第一部分与商品房买卖有关的法律、法规及司法解释 第二部分 与商品房销售有关的法律知识 1、商品房的销售面积如何计算？ 2、商品房销售应具备哪“五证”？ 3、法律禁止转让的商品房有哪些？ 4、购买商品房的基本程序是什么？ 5、面积差异处理 6、商品房销售应具备哪些条件？ 7、销售禁止行为及法律责任 8、销售广告及销售承诺问题 9、定金问题 10、变更通知的义务 ; 11、签订合同时的形式审查 12、《商品房买卖合同》与《补充协议》 的???系 13、商品房预售合同登记备案的法律效力 14、商品房购买人为境外主体的注意事项 15、开发商延期交房的违约责任 16、合同的成立与合同生效的区别 ; 第一部分 与商品房销售有关的主要法律、法规及司法解释 　　我国房地产政策和法律法规是房地产业进行经济活动的指南，具体讲就是调整人们在房地产权属、开发、经营交易、管理服务、房地产金融、涉外房地产等方面所发生的权利义务关系的法律规范。包含房地产开发建设管理方面的法规、房地产产权产籍管理方面的法规、城市房屋管理方面的法规、城市房地产市场管理方面的法规、房地产经营企业管理方面的法规。 我们在商品房的销售过程中，熟悉其相关规定是十分必要的。目前，与我们的工作相关的、现行的规范主要有： 　　1、《中华人民共和国合同法》 　　2、《中华人民共和国物权法》 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》 4、《城市房地产开发经营管理条例》;　　5、《中华人民共和国土地管理法》　 　　6、《商品房销售管理办法》 　　7、《城市商品房预售管理办法》 　　8、《物业管理条例》 　　9、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》（以下简称“解释”） 　　10、其他相关的法律、法规等;第二部分 与商品房销售有关的法律知识? （一）商品房的销售面积如何计算？ 商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或者单元内的建筑面积（即套内面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 　　即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和 　　（1）套内建筑筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 　　①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规定的方法计算；其他建筑，按照专用建筑设计???范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算； 　　②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非公用墙两种： 　　a.共用墙包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积； ;　　b.非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 　　（2）商品房分摊的公用建筑面积的计算方法主要包括以下两部分 　　①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积； 　　②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。 　　下列空间不得计入公用建筑面积： 　　①作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等； 　　②作为人防工程的地下室。 　　公用建筑面积计算公式： 　　公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室。 　　公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内面积之和 　　分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 　　一般高层住宅公用建筑面积分摊系数为0.4左右。 　　因此，商品房销售面积还可以表达为： 　　商品房销售面积=套内建筑面积（1+公用建筑面积分摊系数约为0.4） 　　;（二）商品房销售应具备哪“五证”？ 　　无论是期房、现房，作为销售方的房地产开发经营企业都必须具备下列“五证”，才能证明它是合法的销售主体，其销售行为合法，购房者与之签订合同合法有效，这样才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证，这“五证”指的是： 第一个是“国有土地使用证”，我国《土地管理法》规定，只有在国有土地上建设的房屋才能用于出售。开发商向国家交纳土地出让金，即可取得土地使用权，房屋才能正常合法的进行交易。 第二个是“建设用地规划许可证”，根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划。 第三个是“建设工程规划许可证”，房子建在什麽地方、要建多高，容积率是多少，都要经过规划部门的许可。 第四个是“建设工程开工许可证”，只有拥有此证工程才能施工。 第五个是“销售许可证（预售许可证）”，