合富辉煌温江项目招标方案(127.pptxVIP

第一部分 市场研究及政策分析;研究路径——区域整体市场现状分析;环线分布——新增供应的整体外移;温江与周边郊县市场对比分析——价格居周边郊县第三位，总体供应量居郊县第二位。;温江历年商品房供求状况;供应特征——光华大道、杨柳河两岸为主要供应区域，多层为主，电梯逐步放量，销售率好。;土地市场——总体供应减少，潜在土地开始放量;营销主题——主要以文化和生态主题为主;区域市场概况小结;第一部分 市场研究及政策分析;市场发展趋势预测;市场发展趋势预测;第一部分 市场研究及政策分析;竞争环境分析的总体思路;成都郊区房地产的分布格局;成都郊区住宅的圈层格局研究;圈层格局分析——成都市郊区房地产圈层分析如下表所示;成都郊县房地产圈层结论——第一圈层：温江、华阳、龙泉。第二圈层：都江堰、双流、新都。 ;区域竞争对手范围的确定;区域竞争对手分析;竞争环境分析的总体思路;板块划分——依据其所在片区的差异及依托资源的不同，和客人群的不同，主要分为二大板块;老城区板块——距离市区较近、生活配套设施相对完善，成为温江本地人置业的首选之地。;光华大道板块——独特景观资源和距离，大型开发企业的带动和规模开发，使该板块成为成都第一居所区域;板块竞争小结——竞争的格局;竞争环境分析的总体思路;光华大道物业分布的情况（详见附件）;竞争层级——依照开发企业品牌、产品品质、自然资源等因素的差异，将整体市场分为三个集团;典型物业分析——第一集团·高档物业 ( 仁和·春天大道 );主题定位：领衔外光华河居生活 销售均价：4000元/平米 产品形态：6层电梯洋房，小高层电梯公寓和别墅 面积区间：87-210平方米 社区内配套设施：河滨公园、大型超市、酒店、网球、篮球场、羽毛球场、乒乓球场、儿童足球场、高尔夫推杆练习场、休闲会所（恒温泳池、健身中心、桑拿中心等）;本案若进入第一集团（高档豪宅）的竞争分析结论;案例借鉴——珠江地产企业品牌推广;典型物业调查分析——第二集团·中高档次物业( 香 瑞 湖 );主题定位：至尊河景、纵横视野。“观澜庭”河景洋房 销售均价：3600???/平米 产品形态： 11层/18层/20-24层电梯洋房 面积区间：87-220平方米 园林主题：中式、地中海和现代园林景观相结合打造出：花汀水阵、时光嬉台、石瀑泳池、山树水湾和惜花园境5大时光景区;本案若进入第二集团（中高档住宅）的竞争分析结论;竞争环境分析的总体思路;竞争战略模式选择——整体市场领导者;竞争战略诠释——现行市场，第一集团的总体的竞争战略是“利大价高”的战略模式。;竞争战略的诠释;第一部分 市场研究及政策分析;区域现有高层楼盘客户群总述; 地域：楼盘档次越高对外地人和 成都人的吸引力越大； 人群阶层：区分成高收入、中高 收入和中低收入人群 购买目的：外地人主要以养老为 目的，成都人以度假 和自住为主，温江本 地以居家为主。;电梯客户主流置业特征;区域未来客户结构;第一部分 市场研究及政策分析;案例研究(一) ——世纪城;案例研究(一) ——世纪城;案例研究(二) ——香瑞湖; 产品户型设计 户型上推出三房一卫的产品，抢占较大的市场空白； 户型设计上控制面积，从而控制总价； 错层设计元素，动静分区； 6米挑高的空中花园，更好的采光及观景效果，但同时解决了私密性的问题； 引入较大的入户花园、观景阳台、主卧阳台、270°转角大飘窗等舒适性元素，在控制面积的同时，并不降低居住品质；; 营销推广 推出迈阿密热带滨海风情文化社区的概念，通过热带景观植物、黄金海岸、景观泳池、佛罗里达森林、海盗船等景观小品支撑，形成主题社区； 高性价比优势，广告直接推出3080元/㎡的起价，通过价格优势抢占市场； 大规模的广告推广，在成都市场集中亮相，通过场地营销，获得客户的信耐。;案例研究启示——典型案例开发成功因素分析;第一部分 市场研究及政策分析;“7090”政策的影响;地产增值税;第二部分 营销策划;规划方案;消防车上架空层将带来建筑结构及成本的加大; 规划调整建议; 户型分析(1);户型分析(2);户型分析(3);第二部分 营销策划;;客户具体分析——依据其购买行为、区域特点、职业特点等因素进行客户梯队划分;客户具体分析（二）;价格定位——定价体系;价格定位——因素对比物业定价法;价格定位——市场比较法确定项目目前销售的大体价格;价格预测