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第十四章 房地产开发管理法律制度 案例分析：1992年2月12日，政府部门将某小区土地划拨给发展公司，但未发给土地使用证。1992年5月18日，发展公司将土地中的12000平方米以每平方米210元的价格转让给中部城市房地产开发公司。1992年7月2日区国土局与发展公司补签了《国有土地使用权出让合同书》，发展公司缴纳了土地出让金1946000元。国土局把土地使用证直接发给了中部房地产公司，载明土地面积为14872平方米，独自使用面积为11244平方米。由于中部房地产公司资金不到位，致使双方的转让合同终止履行。 1992年12月31日发展公司将上述土地以每平方米388元转让给置地公司。国土局将原土地使用证收回，于1993年3月18日又发给置地公司。置地公司根据土地使用证载明的四至和使用面积进行设计，送规划局审批因使用面积与规划实际面积不符未获批准。根据规划，其中一部分土地为市区主干道，因此置地公司的实际土地面积是9434平方米。置地公司要求发展公司补偿面积或退款未获解决而起诉。 法院一审认定，发展公司转让土地时向置地公司出示的并非规划座标图，而是土地位置图，该图未经规划部门审查批准，致使发展公司为置地公司办理的土地使用证中的土地使用面积及道路面积不符合规划要求。此外，城市道路为市政设施，法律明确规定不得转让，发展公司转让的土地道路面积达5000余平方米，亦不合法。 提示：之所以会出现本案的纠纷，是当时在取得土地使用权的程序上发生了问题。按照城市规划法的规定，只有在取得建设用地规划许可证后方可向土地管理部门申请用地。 补充案例一 21世纪经济报道 ?　2004-06-23　　2003年10月10日，於建华等人向莲都区法院递交行政起诉状，请求依法撤销被告市建设局审批的01幢商住楼《建设工程规划许可证》，保利公司被列为本案第三人。　　此前，於建华曾向市建设局反映01幢与159幢间距不足，影响了后者采光权。2003年8月7日，市建设局致函於建华所在单位莲都区法院称，确认两幢建筑日照间距比符合相关规定，不存在违规。经交涉无果，於建华等35位住户启动了行政诉讼。　　因为发生地就在自己工作的法院辖内，今年3月，莲都区法院将此案移送丽水市中院。　　起诉书称，01幢商住楼原审批的高度是四层，实际兴建了五层，其建筑面积超出规划面积。原告代理人王健律师向记者出示了01幢商住楼《建设用地规划许可证》与《工程规划许可证》，以及建筑工程消防设计审核意见书、验收意见书等四份文件。这些文件关于该楼高度的表述各不相同，分别为18.8米、20米、18.7米等。　　被告丽水市建设局认为该行政行为事实依据充分、程序合法、适用法律正确。该局法规处处长吕跃华称，其高度也符合该许可证的规定：“建筑层数为四至六层，沿囿山路（靠近159幢一侧）四层外檐口高度为14.2米，沿宇雷路（距离159幢较远）六层外檐口高度为20米。”　　建设局代理律师杨小峰与保利公司代理人楼献指出，原告陈述的事实与理由，没有一条符合《行政诉讼法》第五十四条所规定的撤销条件（1.主要证据不足的；2.适用法律、法规错误的；3.违反法定程序的；4.超越职权的；5.滥用职权的。）　　楼献律师认为，即使上述行政行为违法，构成《行政诉讼法》第五十四条有关撤销具体行政行为的法定事由，鉴于本案所涉01幢商住楼竣工验收并已销售，如果撤销《建设工程规划许可证》就要拆除这幢楼，势必导致建设局要对这一重大损失承担赔偿责任，这将会给国家利益和公共利益造成重大损失。　　而且，楼献在庭审辩论时进一步表示，本案原告的主体不适格。银苑小区159幢是由莲都区法院集资建设的，其所有权人是莲都区法院。2003年3月，该幢房屋产权属性变更为房改房，原告们分别取得各自房屋所有权。楼献认为，原告们在继受房屋产权时，应对原业主莲都区法院有关159幢的所有权利、义务一并享有和承担。因此，原告的主体不适格。　　据知情人士透露，丽水市中院在做了大量的前期准备工作后，曾向浙江省高院请示，最终决定参照2000年1月31日颁布的《最高人民法院关于审判人员严格执行回避制度的若干规定》中第一条第五款的规定（审判人员本人与本案当事人之间存在其他利害关系可能影响案件公正处理的，应当自行回避，当事人及其法定代理人也有权要求他们回避）受理了此案。　　王建律师认为，此前没有类似的案件和明确的法律规定，莲都区法院和丽水市中院的做法是对回避制度的延伸。　　6月13日，北京大学公法研究中心主任姜明安教授接受本报记者采访时表示，首先，本案原告主体是适格的。《行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他经济组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。法官们认为01幢侵犯了其采光权的诉讼理由是成立的。