北京顺义新城地产顾问报告.pptxVIP

谨呈：鲁能地产鲁能顺义新城二号地策划顾问投标 世联地产2009年12月10日发展商顾问需求理解顺义新城二号地策划顾问项目需求核心目标理解1二号地的全案定位思路2保证项目投资利润最大化指标 评估未来两年市场形势二号地操作机会和风险二号地与七号地高成本下的整盘开发策略3通过定位方案提升甲方品牌资产价值竞标内容（技术部分）：二号地整体项目前期策划思路包含不限于：二号地首期销售价格策略与分期定价策略二号地与七号地开发及销售整合措施建议七号地洋房部分控制成本建议七号地高层部分定位策划建议他——因升级而生魅随着大北京的国际化城市化进程进一步加速，顺义新城必将成为城市扩张中的下一个关键节点，他的魅力，因有鲁能的精心打造，成就下一个中央别墅区本项目就是区域中最闪耀的一景序言：客观的看，项目是顺义新城未来核心地段、低密度大盘区域：未来顺义新城核心位置，交通便利——》价值在于规划项目地块基本特征资源：自然资源、人文资源、休闲度假资源丰富传统别墅区市场认知 ——》价值在于板块低密度市场认知基础地块：东临潮白河最宽流域，临近主干道 ——》价值在于环境四至：东临潮白河最宽流域，临近主干道 ——》价值在于环境指标：2#总规模约35万，综合容积率1.02#+7#总规模超过55万，自身商务、商业、学校指标充分品牌：鲁能地产——顺义新城城市运营商，成功开发优山美地、格拉斯小镇等低密度项目 区位价值本体分析未来顺义新城核心位置，交通便利——》价值在于规划本案位于顺义新城马坡组团东北部，东临潮白河、北临北部绿化隔离带，南部靠近规划的顺义新城中央公园及商务总部中心区，东岸为2008奥运水上项目场馆，是马坡组团具有区位优势、环境优势、配套优势的最佳居住区域；本案东至右堤路，西至顺安北路均可直通白马路，交通十分方面；由国贸到达本案约38公里，车行1小时左右马坡京承高速京密路顺安北路滨河路潮白河中央别墅区六环机场高速二号地七号地香悦四季马坡花园五环白马路板块本体分析自然资源、人文资源、休闲度假资源丰富传统别墅区市场认知 ——》价值在于板块低密度市场认知基础香醍溪岸纳帕尔湾水色时光乔波室内滑雪场香悦四季顺义奥林匹克水上公园富力湾山水天地酒文化主题花园卧龙公园 四至本体分析东临潮白河最宽流域，临近主干道 ——》价值在于环境双向4车道花园西路滨河路潮白河顺安北路丰乐北路香悦四季向阳路双向4车道双向4车道花园大道马坡花园 指标本体分析容积率可以综合利用,产品空间大七号地类别数量总建设用地面积195700㎡计容积率建筑面积298700㎡地下建筑面积约87400㎡平均容积率1.53住宅部分用地面积148600㎡计容积率建筑面积193200㎡容积率1.3其中洋房地上128300㎡洋房地下41600㎡（暂估）高层地上64900㎡高层地下18600㎡（暂估）公建部分用地面积47100㎡计容积率建筑面积105500㎡地下建筑面积约27200㎡（暂估）容积率2.24前提：经与甲方沟通确认，限高可局部突破关键词1：规模庞大二号地类别数量总用地面积450154.7㎡建设用地面积356736㎡其中B1地块184496.0㎡B2地块91705㎡B3地块71145㎡中小学及配套设施用地9390㎡地上总建筑面积356736㎡综合容积率12#+7#总规模超过55万关键词2：产品丰富项目产品组合想象空间较大：联排、洋房、小高层关键词3：商务商业商务商业的开发加速区域城市化进程，完善区域配套项目定位解决思路0：00 拿地背景分析界定项目发展核心问题1：00Part 1：北京城市发展大势评估项目高成本的开发风险2：00Part 2：区域发展机会分析研判项目整体开发策略;整体定位3：00Part 3、4： 细分市场竞争分析项目启动策略；产品策略4：00Part 5： 推盘建议及经济测算5：00Part 6： 七号地高层产品定位建议6：00Part 7： 实现甲方品牌目标的思路初探 关于成本背景分析由于高土地成交价格，以及七号土地长时间搁置，使其综合成本压力大序号地块编号容积率受让单位楼面地价（元/平米）1京土整储挂（顺）[2007]094号1.50 北京景旭房地产开发有限公司4420 2京土整储挂（顺）[2007]102号1.13 重庆市君兆房地产开发有限公司3767 3京土整储挂（顺）[2007]103号1.28 重庆市君兆房地产开发有限公司4259 4京土整储挂（顺）[2007]106号1.00 北京顺义新城建设开发有限公司7064 5京土整储挂（顺）[2008]011号2.20 中粮地产（北京）有限公司4036 6京土整储挂（顺）[2008]010号1.38 中粮地产（北京）有限公司6496 7京土整储挂（顺）[2008]009号2.20 中粮地产（北京）