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朝北大悦城建筑规划建议2008年9月目录一、项目解读项目概况项目平面图二、风险分析招商风险营运风险三、未来工作重点一、项目解读项目解读——项目概况朝北大悦城所属商圈：朝青商圈地理位置：朝阳北路与青年路交叉口东北角商业类型: 综合体/购物中心商业面积：23万平方米商业定位：现代超级家庭购物中心开业时间：2009年底 根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消费特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。项目解读——平面图总结二、风险分析项目风险风险分析 朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。招商：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，缺乏主力店招商的吸引力5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛主题不够鲜明，可塑性较弱10-11F面临较大的租赁及租金风险营运：每一层对应面积较大，人流如何有效带动大型活动场地如何在各个楼层不同分布，与公共空间取得平衡未来商业竞争将会更加激烈，如何有效地吸引消费者项目招商风险项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，缺乏对主力店的招商吸引力5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛主题不够鲜明，可塑性较弱10-11F面临很大的招商和租金压力项目风险应对建议——招商风险应对风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，增加了主力店招商的难度双首层的使用，使人流直接输入到五层，2-4F则成为受到忽视的楼层。而2-4F现有布局单一，无益于主力客户招商。L3-43-4F街区手段：打造亮点街区方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积）目标：增加亮点街区可视性，带动品牌招商L2-3表达方式：主题铺装欧式咖啡馆与品牌结合主题街景不统一招牌与时间同步灯光香榭大道L3-4日韩街区表达方式：主题铺装日式咖啡馆结合品牌零售主题街景不统一招牌与时间同步灯光项目风险应对建议——招商风险应对风险2：5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉因为飞天体梯的使用，5F为第二个中庭，但是在规划中，中庭面积逐渐缩小，不利于人流的聚集。相应的也阻碍了租金的提升。手段：扩大5F中庭空间方法：将5F中庭空间扩大，在中庭位置附近设置餐饮区，并安排户外座椅。平时将部分空间租赁给商家使用，当中庭有活动举行时要求商家将户外座椅收回。目标：将5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间，带动5F以上商铺的招商表达方式：户外座椅挑空小中庭项目风险应对建议——招商风险应对风险3：现有规划为常见购物中心布局，未能体现出家庭娱乐气氛，主题特色不够布局规划中除了有电影院之外，没有其他的能够体现出家庭娱乐特色的规划7-8层挑空手段：打造家庭娱乐街区方法：将7-8F楼板打通，营造家庭娱乐休闲街区。并安排人在其中进行户外表演，如小丑、杂技等目标：凸现家庭娱乐主题，带动7F商业L7-8表达方式：大量户外表演时尚家装饰品、个人护理节日活动体现主题的家居饰品店项目风险应对建议——招商风险应对风险4：单层面积体量大，分层主题不够鲜明楼层单体面积达到1万平方米之多，不易形成鲜明的主题，且不利于商铺之间的互动和人流的畅通八大主题广场手段：开发主题广场方法：在不同楼层位置安排不同的主题广场，以装饰品或者活动来营造主题氛围目标：通过主题广场的规划，便于广场周边有效吸引目标主力客户目标租户：HM,ZARA,TOPSHOP,GAP,EMPORIO ARMANI,DG,Agnes,b,White Collar,Swarnoski“悦”广场目标租户：Rose Tea House、Cova、Anges’b, DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique 、 Escada Sport欧陆广场目标租户：Afternoon Tea、Blue Mountain、Uniquo、Toyko Homogayi、山本耀司、三宅一新、川保久龄、Banana Republic、Watami、S K Collection日韩广场节日广场目标租户：Hall mark,Galleria centre,Hello Kitty land,Sanrio,Lotte,elle目标租户：Sport GBA city ,Adidas Classic,Nike,Puma,Kappa运动广场目标租户： Sim