2006北京地产分析报告.pptVIP

来自伟业顾问的统计显示，2007年北京有效土地供应量约为1192公顷，并且乐观地预测2007年将打破2006年供不应求的局面。今年新增住宅供应量大涨，涨幅超过50%。 北京房地产交易管理网的统计数据显示，去年北京取得预售许可住宅面积达到1700万平米。如果按照伟业顾问的预测，2007年北京新增供应量将达到2500万平米，此新增供应量则有望与2004年持平，超过2003年和2005年的新增加供应。 「供应」 07下半年万套小户型井喷 按照北京房地产市场推盘的习惯，新盘放量主要是在5月份以后，在9月前后形成高潮。来自中原地产、中大恒基等代理公司的统计数据显示，今年1月新开盘的数量为29个，而新盘只有11个。而2006年上半年的供应量也以老盘后期为主，这样的情况将延续到2007年上半年。 而到下半年，新盘将形成集中入市的局面。据不完全统计，2006年因政策因素而推迟至今年入市的项目达到上百个，因此将带来2007年新盘供应的高潮局面，而且它们将带来与2006年最大不同点———新开盘项目中90平米以下中小套型住宅供应量增。 此外，去年9月1日至今，北京市成交地块共18块，规划总建筑面积为260万平米，除去两个容积率较低的地块外，如果按照70％建成90平米套型估算，将有2万套90平米以下的小户型。根据开发周期1年左右计算，这批因规划改变带来的小户型将集中在今年九十月份到2008年上半年入市。 「产品」 主流住宅单价将涨至1万－1.2万元 仲量联行日前发布报告预测，受强劲需求和众多新项目投放市场的预期影响，2007年北京物业市场持续乐观。 展望2007年的住宅市场，新建住宅的价格增长幅度将放缓，降至11%到14%不等，多数地区的租金将保持平稳或略有下调。由于惯性的原因，2007年上半年住宅价格仍可能上涨，但下半年将趋于稳定。由于奥运会日益临近，许多潜在的买家可能选择持币待购，从而造成交易量的短期下降。 北京房地产信息网的数据显示，2006年11月普通住宅期房销售均价已经达到8542元/平米。事实上，这个均价是北京所有区县普通住宅产品销售的平均价格，即包括了密云、延庆、怀柔等售价约3000元/平米的住宅。 四环附近的住宅售价均在每平米万元左右，而8000元/平米左右的住宅逐渐减少。 如果延续去年的势头，则2007年北京住宅均价仍将持续快速上涨。那么，到2007年底的时候，北京住宅主流价格将跨越万元大关，10000元－12000元/平米的价格将可能成为住宅主流价格。 近两年，北京房价持续高位增长，一年前认为是有些疯狂的价格，在一年后就成为一个正常的表达。比如，2005年北京住宅主流价格集中在6000元－8000元/平米，而2006年，多数住宅售价都跨越8000元/平米，集中至8000元－10000元/平米之间。 「价格」 土地增值税 全国将从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，土地增值税税率从30至60%不等，将以房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目以分期项目为单位清算。 抑制开发的暴利 由于土地增值税的税率较高，在30%—60%之间，并且实行累进税率，开发利润与开发成本之比越高(也就是投入产出比越高)，利润被国家征收的比例就越高，投入产出比达到200%以上，开发商的利润中就有60%被切走。如果按照开发商们乐于承认的房地产行业30%利润来计算，交纳土地增值税后，利润空间就变成了12%—21%，如果按照开发商的实际投入产出比来计算，这个利润空间的下滑幅度更是惊人。这样一来，尽管推动房价上涨依然可以获得超额利润，但利润已经开始变得稀薄。由于房地产行业是高风险行业，对时间和资金尤其敏感，房价上涨存在拉长销售周期和造成资金紧张的风险，在推高房价所获利润难以对应所导致的高风险情况下，从理性的角度上讲，开发商势必会重新考虑价格战略。 规范土地和房地产市场交易秩序，并借此抑制房地产投机和炒卖活动。 由于高额土地增值税的存在，使得开发商在储备土地战略上必须慎重思考，因为大量土地储备占用资金的成本很高，如果因为高额土地增值税的征收，大幅降低了利润，大量囤积土地是否值得就不得不重新考量。因此，如果土地增值税严征的政策得到落实，有望在一定程度上遏制盲目拿地和爆炒地价的现象，开发商的经营行为也会更加理性和规范化。 「政策」 「市场」 12大板块将成2007北京住宅市场热点区域 2007年北京住宅市场将依然是东胜于西，北大于南。东部的朝青区域、百子湾区域、管庄区域、通州八通线沿线，北部的亚奥区域、望京区域、昌平13号线沿线将依然是北京住宅密集供应的热点；东南部的亦庄马驹桥区域、西北部的清河西三旗区域和海淀山后区域也有望异军突起，成为北京住