梅华北5号居住地块可行性分析报告.docxVIP

珠海新香洲梅华北5号居住地工程可行性研究报告 南光恒丰企业管理（珠海） 二零一三年五月十日 、工程概况 1.1、工程背景 本地块属于政府置换调整工程，位于珠海新香洲梅花西路北侧、红山路西侧，现由 （澳门）宜嘉投资（占股98%）、浙江华泽投资开展（占股2%）共同 持有，该地块股东同意将本工程一次性转让。 1.2、工程根本属性 容积率：建筑密度：20%绿地率： 容积率： 建筑密度：20% 绿地率：35% 停车位：1. 0车位/100 rtf建筑面积 用地性质：住宅、商业 规划用地面积：20693. 28 m2 规划计容积率建筑规模：60275.01 m2 配套公建：120 itf 套型限制：90户型370% 1.2.2,工程属性工程地理位置?旺角百货fil fll丰商务中心=SE K一- 瞩 革前北路SSe ms兴山猪坑a茂业百货Ai海果万豪;fi店11报业大01金XHB业广场香洲n康宁园★珠海亩政问奏红山佥带浪度假酒店技；.n石花山公园.?.吉大. 1.2.2,工程属性 工程地理位置 ?旺角百货 fil fll丰商务中心 =SE K 一- 瞩 革前北路 SS e ms兴 山猪坑 a茂业百货 Ai海果万豪;fi店 11报业大01 金XHB业广场 香洲 n康宁园 ★珠海亩政问 奏红山 佥带浪度假酒店 技；. n石花山公园 .?. 吉大 . fii惯和中心 *3181 Ax望海楼 绶梨山公园 钮毂%店 Ai太和商务中心 fii南泊大酒店 松槌坑 些大埔山 — A圆明新园 豪庭存务酒店 路 知四海商务酒店 □香利区人民医浣 在 li W0J5店 务君临云店 板悟山＜5林公园11立体X技大豆 各金梓山 .84南大学 A马核山?S校区 珠海智湾大酒店 和尚项 fii珠海假日离店 I Hg公园危大血 ■工程四至 北南 北 南 ■工程地貌状况 该工程位于梅华西路以北、红山路以西，地块方正；地块平整无附属建筑物，地势 较低，积水。 、工程优劣势 优势： 劣势： 工程位于中心城区，地理位置优越； 工程四周均有高层建筑物，日照受影响； 周边配套成熟、生活便利； 地块规模不大，不宜打造大型社区。 地块方正、平整； 不近主干道，噪音较少。 时机： 威胁： 珠海城市竞争力提升； 整个经济形势不明朗，调控从紧； 区域内供给量减少； 本工程入市时周边竞争工程逐步成熟。 珠海市区地块稀缺，新盘少。 二、珠海市宏观经济形势 、珠海地区生产总值 ＞ 12年珠海完成地区生产总值亿元，同比增长7. 2%,相比前年增幅 放缓了 个百分点。 ＞珠海区域生产总值自07至12年持续增长，但增长波动较大，10年以来增长速度 急速放缓。 ＞受人民币大幅升值及楼市调控影响，国内出口贸易受到较大冲击，股市和房地产市 场持续低迷，继08年、09年受金融危机影响，12年GDP再次低于10%的增长幅度。 2.2、三大产业结构不变，第三产业奉献率提高 珠海市三大产业构成(单位：亿元) 90080070060050040030020010035. 0%30. 0%07年08年09年10年11年12年45.0%40. 0%10.0%5. 0%0. 0%25. 0%20. 0%15.0%50. 0%■第一产业I 第二产业I 第三产业—? 900 800 700 600 500 400 300 200 100 35. 0% 30. 0% 07年 08年 09年 10年 11年 12年 45.0% 40. 0% 10.0% 5. 0% 0. 0% 25. 0% 20. 0% 15.0% 50. 0% ■第一产业 I 第二产业 I 第三产业 —?—第三产业所占比例 362. 77 34. 0% 29. 08 420. 49 46. 8% 37. 7 536. 66 471. 63 45. 5% 658.66 511. 02 42. 5% 786. 42 796. 28 579. 11 41. 3% 668. 7 44. 5% ＞ 12年第一、二、三产业对GDP增长的奉献率分别为1.3%, 50. 5%和48.2%,与前年 相比，第三产业奉献率大幅提高，增长结构进一步优化。 ＞第一产业在珠海市全市总量中比重最小，12年产业总量38. 84亿元，同比增长3. 0%。 ＞第二产业是珠海的支柱产业，占生产总值的52.9%。受人民币升值出口受阻及房地产市场调控影响，12年产业总量796. 28亿元，同比增幅急速放缓，仅为1.3%。 ＞第三产业对珠海经济奉献率较高，12年总量亿元，同比增长15.5%。 2. 3、全社会固定资产投资情况 ＞珠海全社会固定资产投资逐年呈递增的趋势； ＞房地产投资一直占据固定投资比例达30-40%； ＞受房地产调控及市场反弹影响，房地产投资增幅起伏较大，11年大幅投资，12年那