某房地产总体营销策略汇报.pptxVIP

2011年总体营销策略汇报【贵尔达·仙女山上的院子】二零一一年一月写在方案之前’让我们明确贵尔达仙女山项目需要面对的任务与问题发现问题之一——项目站位仙女山上的院子作为贵尔达公司涉足地产的第一个项目，其近27万方的体量，决定了项目推广周期较长；但企业首次开发，在前期推广中，品牌对项目不产生任何加分作用。在项目规模较大，品牌却不占优势的情况下，项目是低调入市，在市场中与对手混战？还是建立高度，强势占领市场？项目的基本站位，决定了我们所面临的竞争环境差异，也决定了我们所采取的营销策略的差异。9发现问题之二——客户选择项目地处仙女山，在旅游地产飞速发展的现在，仙女山的度假型物业已被大多数客户接受；但度假物业所针对客群重叠，僧多粥少。那么，项目是与客户肉搏争抢客户，还是放大客户范围，吸引更多客户？客户面的扩大决定了项目营销战略的总体方向，以及项目首次亮相的成功与否。9发现问题之三——如何吸引在明确的客户目标方针下，针对目标客户如何展现项目的卖点及优势，使得项目成为客户关注的焦点是项目营销的关键。因此，如何吸引客户，尤其是拓展对旅游地产缺乏了解的新客户，把来访切实转化为成交，是项目需要解决的第三个问题。9定位问题定位问题的过程就是明确方向与目标的过程，通过对发现问题的逐一分析，进而提出在营销层面解决问题的办法。9作为贵尔达公司涉足房产的首个项目，需要树立企业知名度，为企业后继开发奠定基础历时两年无数次规划、户型、立面、景观……讨论，形成区域最具竞争力的产品企业需要来仙女山看房的客户必看本案对比过其他产品的客户，在本案的下单率最高产品支撑仙女山旅游景区的规划，以成为重庆人旅游度假的首选之地，未来的高品质大景区规划，将为仙女山带来更大发展区域发展定位问题之一——项目站位明确站位的基本目标9定位问题之二——客户选择精准的客户定位在明确的站位指引下，明确目标客群来源及属性，根据客户的需求精准营销是最终实现项目站位，实现项目价值的根本途径。客户销售准确挖掘，有的放矢的营销组合定位问题之三——如何吸引精准营销手段组合跳出纯价格竞争层面仔细研判客户属性，通过对区域及项目卖点的深入挖掘，运用精准营销模式的组合，将渠道拓展、推广、推盘、公关活动、现场包装、销售执行等统一结合起来，跳出现单纯以价格竞争为主的低级层面。ontents目录1 宏观市场2 市场竞争36 客户解读 整体策略47 项目解读 推盘及阶段操作策略58 项目定位 销售策略9 价格策略10 营销费用预算c宏观市场重庆楼市市场解读重庆旅游产业发展现状武隆旅游产业发展现状仙女山区域发展概况9 重庆2010年市场回顾宏观市场2010年在政府多次调控，但重庆房价依旧保持快速增长，年消化量也保持稳步增加2010年市场解析，详见《纬联2010年年度市场报告》 重庆旅游产业发展现状宏观市场 重庆旅游业保持高速增长，逐步成为重庆经济社会发展的战略性支柱产业重庆年旅游总人次保持高速增长，2009年重庆接待海内外旅游者1.23亿人次，同比增长21.88%，实现旅游总收入703.23亿元，同比增长25.23%，相当于全市GDP的10.8%，旅游业正在成为我市经济社会发展的战略性支柱产业。9 重庆人均GDP状况宏观市场 随着人均GDP的增长，度假需求普遍产生，重庆已进入旅游度假阶段大重庆及重庆主城2005-2009年经济状况比较项城市20052006200720082009GDP（亿元） 重庆30703492412350975856重庆主城1295151517932189约2600　人均GDP （元）重庆1097212457146601802522814重庆主城20266232242695632299　约38000数据来源：重庆市统计年鉴 主城人均GDP突破35000元大关，约合人均5200美元（截止2009年）人均GDP(美元)旅游发展阶段≧1000观光性旅游急剧膨胀达到2000休闲旅游的多样化需求达到3000度假需求普遍产生按世界旅游发展规律：当人均GDP达到1000美元时，旅游的主要形态为观光旅游；当人均GDP达到2000美元时，旅游的主要形态表现为休闲旅游；当人均GDP达到3000美元时，旅游的主要形态表现为度假旅游。由此可见重庆已进入休闲旅游度假阶段。 重庆旅游地产发展现状宏观市场 重庆旅游地产发展迅速，仙女山、金佛山等多地均在发展旅游地产 但重庆旅游地产现开发水平较低，过分集中开发，风格趋同，缺乏特色 重庆旅游产业发展现状小结宏观市场重庆旅游市场发展趋势：旅游业保持高速增长，逐步成为重庆经济战略性支柱产业；配套设施快速跟进支撑旅游市场的快速发展；影响旅游业的关键指标（人均GDP、私家车保有量）逐年递增，进一步推动旅游市场高速发展产业结构开始转型、升级，由单一到复合重庆旅游地产发展现状：发展水平与同类型城