《民法典》物权编与物业管理(1).docxVIP

《民法典》物权编与物业管理 以《民法典》的实施为契机，更好的学习和运用《民法 典》，推动物业管理的法治化、规范化，是当前我们物 业管理行业的一项重要工作。建筑物区分所有权制度是 物业管理的法律基础，《民法典》物权编则是讨论物业 服务合同和物业管理相关侵权等问题的前提。 学习《民法典》物权编，需要我们结合《民法典》总则 编、2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7 号，以下简称“建筑物区分所有权司法解释”）和《物权 法》《物业管理条例》的相关规定一起研究和讨论，从 而横向全面理解《民法典》的相关规定，纵向深入掌握 建筑物区分所有权制度的沿革。 01物、物权和物权编 物，按照《民法典》第114条、第115条的规定，物主 要包括不动产和动产。物业管理涉及的物是指不动产。 按照《民法典》第205条、第240条、第323条、第 386条的规定，物权是权利人依法对特定的物享有直接 支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物 权。 其中所有权属于自物权，对自己的物享有占有、使用、 收益和处分的权利。用益物权和担保物权属于他物权， 用益物权是用益物权人对他人的物依法享有的占有、使 用和收益的权利。担保物权是担保物权人在债务人不履 行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情 形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，法律另有规 定的除外。 物权编包括《民法典》第205条至462条的内容。是调 整因物的归属和利用产生的民事关系。需要注意的是， 《民法典》第116条规定了物权法定原则，即物权的种 类和内容，由法律规定。 这也意味着与物业管理相关的所有权包括业主的建筑物 区分所有权、相邻关系和共有；与物业管理相关的用益 物权包括建设用地使用权和居住权；与物业管理有关的 担保物权包括基于不动产的抵押权°除全国人大或者全 国人大常委会制定的法律规定新的物权之外，不存在别 的与物业管理有关的物权。 02业主、业主组织与物业使用人 业主 业主是不动产的所有权人，也是物业管理法律关系最重 要的法律主体。根据《物业管理条例》第六条和建筑物 区分所有权司法解释第一条规定，业主除了包括基于登 记取得房屋所有权的人，还包括根据《民法典》物权编 第一分编第二章第三节（原《物权法》第二章第三节的 规定），即基于生效的法律文书、拆迁决定、继承、合 法建造等取得建筑物专有部分所有权的人。此外，基于 与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，己经合法 占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的 人，也可以认定为业主。 业主组织 业主组织是对业主大会、业主委员会的统称。部分地方 例如北京市业主组织还包括物业管理委员会。《民法 典》第277条规定，业主可以设立业主大会，选举业主 委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序 依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民 委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导 和协助。 物业使用人 物业使用人是物业管理活动的重要参与者之一，根据 《物业管理条例》第47条和建筑物区分所有权司法解 释第16条的规定，物业使用人主要是指建筑物专有部 分的承租人、借用人。物业使用人根据法律、法规、管 理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以 及其余业主的约定，享有相应权利，承担相应业务，但 不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用 人违反法律、法规和管理规约的规定，有关业主应当承 担连带责任。按照本次《民法典》物权编的规定，新增 的居住权作为一种用益物权，居住权人作为基于合同或 者遗嘱对他人的住宅享有占有、使用权利的人，也属于 物业使用人。 03业主的建筑物区分所有权 按份共有与建筑物区分所有权中的共有权 按照《民法典》第271条、272条和273条的规定，业 主享有的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权、 对共有部分享有的共有权和共同管理权。其中容易引发 误解和争议的是对共有部分的共有权。实践中，有人将 业主对共有部分享有的共有权与物权编第二分编第八章 中按份共有混为一谈。 专有部分的认定 区分专有部分与共有部分，主要是基于建筑物区分所有 权司法解释第二条的规定，认定专有部分，应当符合三 个条件：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利 用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主 所有权的客体。但是实践中往往涉及具体问题，还是会 有很多困惑。 需要注意的是，按照建筑物区分所有权司法解释第18 条的规定，人民法院在审理建筑物区分所有权案件中， 涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依 据。这也就意味着地方性法规、部门规章和地方政府规 章无法作为确权的法律依据。在当下物权确权的规则尚 不完善的情况下，专有部分的确权和权属争端的解决还 有赖于