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物业管理招投标的相关知识物业11-3 陈心目 录一、物业管理招投标基础知识 。。。。。。。。。。。。。。。。。。2-6二、物业管理招投标原则 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 7三、物业管理招标的条件 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 8-9四、物业管理招标的方式 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 10五、物业管理招标的内容 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 11-15六、物业管理招标程序 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 16-34七、物业管理投标概念 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 35-42一、物业管理招投标基础知识物业管理招投标的概念： 物业管理招标投标是物业开发商（业主委员会）与物业管理公司围绕即将建造完成或已经建造完成的物业，就以后的委托管理和经营开展的选择与参与活动，是开发商（业主委员会）通过公开竞争的方式确定物业管理企业的活动。 物业管理进行招标投标，是物业管理行业发展到一定阶段的产物，它不仅能打破物业管理的垄断经营，实现物业管理行业的优胜劣汰，提高物业管理企业的服务水平，而且是培育和完善物业管理市场的重要手段。一、物业管理招投标基础知识招标人 依法提出招标项目，进行招标的物业开发建设单位、业主或者业主大会。投标人 响应物业管理招标，参加招标竞争的物业服务企业。物业管理投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。一、物业管理招投标基础知识招标人可以委托招标人代理机构办理招标事宜。招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的中介组织。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜；但招标人有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织招标活动。一、物业管理招投标基础知识招标时限新建现售商品房项目应当在现售前30日完成预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成二、物业管理招投标原则公开原则 公平原则 公正原则 诚实信用原则三、物业管理招标的条件1、招标人应具备的条件招标人必须是物业建设单位或相关物业产权人的法人代表（负责人），或其委托的代理人。与招标物业相相应的经济、技术或管理类专业人员。具备自行编制招标文件，对投标人进行资格评审和组织评标的能力。2、招标项目应具备的条件 符合城市规划要求符合政府颁布的规模要求能够为物业管理企业开展工作提供一定数量的办公用房各类维修基金已经落实招标所需的其他条件已经具备四、物业管理招标的方式1、公开招标 ——无限竞争性公开招标2、邀请招标 ——有限竞争选择招标3、协商招标 ——议标五、物业管理招标的内容内容包括：前期顾问服务和实质管理服务非经营性物业和经营性物业内容略不同1、非经营性物业管理招标的内容1）前期顾问服务内容（1）开发设计期间提供的管理顾问服务对投标物业的设计图提供专业意见。对投标物业的设施设备及建筑材料选用提供专业意见（2）物业竣工验收前的管理顾问服务制定员工培训计划。列出财务预算方案。（3）住户入住及装修期间的管理顾问服务住户入住办理移交手续的管理服务住户装修及材料运送的管理服务迁入与安全管理服务2）实质管理服务内容物业管理的人力安排保安服务清洁服务房屋及设施的维修保养服务财务管理服务绿化园艺管理服务其他管理服务，如车辆管理及特约上门服务等2、经营性物业招标的内容指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼等物业管理超越了原有的交换式劳动范畴，成为创造性的附加劳动。前期顾问服务内容增加一项重要服务内容便是代开发商制定物业出租方案和租赁策略，以及进行广告招租宣传，最大限度地提高出租率，增加租金收入。实质性物业管理服务是一种创造性的附加劳动，目的不是维持物业的基本使用功能，而是不断保持物业使用功能上的先进性，因此不仅要经常对物业进行高标准的维护，还要经常更新物业的设施和使用功能，以保持物业设施的先进性。另外，还应增加租赁管理服务的内容。六、物业管理招标程序ⅣⅠⅡⅢ招标阶段投标阶段调查阶段准备阶段开标阶段评标阶段签订合同阶段ⅤⅥⅦ成立招标组织Ⅰ申请批准招标准备招标文件发布招标公告或邀请书投标单位资格预审Ⅱ发售招标文件组织现场察看、召开标前会议接受投标单位送交的标书Ⅲ信誉调查、采样Ⅳ开标1：标书评分阶段1Ⅴ开标2：现场答辩阶段Ⅵ评标、定标Ⅶ签订合同招标委员会秘书部专业技术部1、招标准备阶段 主要工作： 成立招标机构、文书工作。1）成立物业管理招标的组织机构 分招标人自行组织成立的招标机构和招标人委托招标代理机构招标。自行招标的分两种情况：（1）开发商自行招标 开发商通过在其所在单位的董事会下设专门招标委员会或小组进行招标。（2）业主大会招标业主大会行驶以下职权：制订、修改业主公约和业主大会议事规则选举、更换业主委员会委员，监