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主要工作内容 工作部门 节点 主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容 主办部门 协办部门 土地信息收集 土地初判 现状图 规划设计条件 现场踏勘 明白周边配套情形 明白该区域将来规划情形 明白地块的上市方式和土地 款 明白当地的建安成本,政府 收费项目和具体情形 明白当地的房地产市场状况 落实地块具体位置及周边情形 落实规划条件,明白限制性条件 对地块现状,地质条件,是否有地 下埋藏物等影响开发的因素具体了 解; 明白地块周遍的商业,训练,交通 等情形 明白地块所属区域的规划,对以后 项目开发的影响和支撑; 同土地全部方进行接触,明白土地 出让方式和土地款,以及能否调整 ; 成本测算 产品形式,开发周期的支配 现状图(四至电子文件) 进展中心 进展中心 进展中心 进展中心 进展中心 进展中心 进展中心 进展中心 进展中心 销售:参加市场调查,进行地块周边及辐射 市场深度调研 范畴内的客户分析,产品分析,市场竞争分 析等 进展中心 销售部 研发部 研发部:负责帮助进行区域市场调研 销售 研发部:依据以往及周边项目成交客户 项目最终定位 分析和产品分析等,对项目定位,客户定位 进展中心 销售部 研发部 ,产品定位提出策略性建议 土地深判 可行性争论报告 成本测算:针对多个方案进行初步 成本测算,利润率分析及比选 开发周期及付款方案 研发:帮助进行方案设计和成本测算 工程部,开发部,销售:依据土地的开工条 件,市场情形,共同制定开发节奏; 进展中心, 运营部 进展中心 工程部 研发部 开发部 销售 项目招商报告(前期阶段) 项目方案确定 现金流测算 区域宏微观市场争论 项目招商版盈利才能分析 进展中心, 研发部 进展中心 进展中心 进展中心, 运营部 查找合作资金 明确合作伙伴,查找合作方 式(招商阶段) 引资(商业方案书) 项目商业策划书 合作伙伴确定 合作方案确定 合作细节确定 签署战略合作协议 财务中心:制定项目财务数据 财务中心,集团资管部:制定合作方式,投 资回报 财务中心,集团资管部:制定合作方式,投 资回报 综合治理部:协议盖章,存档 进展中心 进展中心 进展中心 进展中心 进展中心 财务中心 财务中心,集团资管部 财务中心,集团资管部 财务中心,集团资管部 财务中心,集团资管部, 综合治理部 第 1 页,共 25 页 地 获 主要工作内容 工作部门 节点 主要阶段 土 地 获 取 阶 段 主办部门工作内容 合作实施(实施阶段) 投方案标 投经济标 合作公司成立及相关手续办理 项目方案确定 确定土地上限 协办部门工作内容 财务中心,集团资管部:帮助办理股权,增 资等相关财务问题; 综合治理部:工商局办理公司注册 主办部门 进展中心 进展中心 进展中心 协办部门 财务中心,集团资管部, 综合治理部 投标,摘牌 拍卖 挂牌 竞争对手分析,确定土地上限,价 格敏锐性分析,制定拍卖战术 竞争对手分析,确定土地上限,价 格敏锐性分析,制定出价战术 进展中心 进展中心 猎取土地 签订土地出让合同 确定用地图,桩点坐标,用 地条件 交纳政府净收益,契税,交易费 法务:合同条款的草拟和完善 财务:供应资金 进展中心 法务 财务部 土地出让合同 进展部:供应土地出让合同 开发部 进展部 用地规划许可证 出让金,交易费交费证明 财务:供应资金缴纳出让金,交易费 开发部 财务 办理房地产开发资质预审表 开发部 企业投资项目备案 托付工程询问资格机构编制申请报 告 研发:帮助供应相关项目资料 开发部 研发 向项目备案机关提交申请报告 开发部 确权 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声明 (原有土地证作废) 土地补偿费(原户主需交纳 的土地使用费) 开发部 进展部 进展部 土地出让合同 核定用地图,核定用地相关 图,规划地界坐标图 进展中心:供应土地出让合同,付款凭证及 相关图纸 开发部 开发部 进展中心 交费证明 1:500现状地势图 3份(反 楼座) 缴纳土地费用 进展部 开发部 详规 土地出让合同 研发:托付设计详规 开发部 进展部 研发 交费证明 建设用地规划许可证 缴纳土地费用 进展部 开发部 办理土地证 地籍图 4份(薄膜图) 开发部 第 2 页,共 25 页 主要工作内容 工作部门 节点 主要阶段 办理土地证 主办部门工作内容 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明,法人 代表证明或个人身份证明 1,项目所在地房地产市场总体供求现状 2,项目周边竞争性楼盘调查 协办部门工作内容 综
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