2008年2月玉兔岛项目策划简案.docVIP

大连市金州区 玉兔岛项目策划简案 顺天海川企业集团 企划营销中心 2008-3-1 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一篇 项目概况及战略要求 - 3 - 一、项目概况 - 3 - 二、战略要求 - 6 - 第二篇 项目开发模式及规划 - 6 - 一、项目优劣势分析及劣势转换 - 6 - 二、项目开发经营模式 - 7 - 三、项目开发流程 - 13 - 四、项目功能定位 - 13 - 五、项目规划总纲 - 15 - 第三篇 项目策划定位 - 23 - 一、策划目的 - 23 - 二、目标客户定位 - 24 - 三、市场定位 - 24 - 四、产品定位 - 26 - 五、形象定位 - 27 - 第四篇 项目运营模式 - 29 - 第五篇 项目营销计划 - 32 - 第一篇 项目概况及战略要求 一、项目概况 ◆ 地理位置 玉兔岛 玉兔岛 大连金州区西北金州湾内，总面积46公顷， 距北侧陆地最近直线距离6.3KM, 距南侧陆地最近直线距离7.7KM。 周围5公里范围内，分布着西北侧的线麻砣子，西侧的三辆车礁等两处岛礁。 东南侧、北侧与大西山、云台山隔海相望，形成共轭之势。 西南侧为辽阔的渤海海域。 项目整体处于卵圆形的金州湾水域中心，湾内潮流流速低缓，水质清澈，水温适宜。 东眺金州湾，曲折岸线尽收眼底，期间峰峦叠翠，岛礁罗布，青山碧水，秀色可餐。 ◆ 气候特征描述 典型的北温带季风性气候，四季分明，气候宜人。 冬季盛行偏北风，夏季盛行偏南风。春秋两季南北风频繁交替。 地处渤海湾，海洋起着巨大的调节作用，表现出春冷、夏凉、秋温、冬暖的特征，昼夜温差小，冬无严寒，夏无酷暑。 海域平均水温春季11.5℃，夏季25.7℃，8月份最高水温26.9℃，秋季平均13.9℃，冬季 项目所处水域有季节性的封冻冰冻范围可达岸线纵深200m。 北侧为制高点，海拔34.8m 北侧为制高点，海拔34.8m。 东侧、西侧和北侧分布大量的陡崖裸岩，地形奇峻陡峭。 中部形成两条汇水谷地，底端自然形成了两处湿地状潴留水体。 植被：现状植被发育不良，多为本地滨海地区常见的草本和灌木为主， 岛屿岩石肌理：母岩系寒武纪海相沉积岩的变质岩，岩石层状解理发达，体质软脆。 岛屿地表土壤平均厚度目测可达2米 北部平台地区土壤盐碱化程度较严重，其余地区也存在盐碱化倾向。 沿岸区域主要表层底质大多分布为细沙，适合海滨浴场规划。 较为平整的场地沟壑山谷高起山 较为平整的场地 沟壑山谷 高起山峰 陡峭的崖壁 整个岛屿南北纵长约1400m,东西宽约870m。整体呈自东北向西南的新月形。自南向北呈玉兔直立状，故得名——玉兔岛 周边岸线多为半月形岬湾。与新月形整体形态具有相同的形态要素—弧形。从岛屿东面500m处海域，则在150度视角范围内可总揽整座岛屿东侧蜿蜒的海岸线。 玉兔岛南端和北端的岬角是该岛重要的空间识别位点。 玉兔岛呈北高南低的走势，整个地形大致为马鞍型地貌。南北两端较高，中间低。 二、战略要求 本项目基本目标是以高端客户为目标客户群，以海岛陆海游憩项目为主，体现自然闲适，恬雅宜人、独立静谧的空间意境，打造具有国际水准的综合性岛屿旅游度假区。 　　本项目的扩展目标，是在未来三十年内，在规划区域基本形成可自然演替的典型北方海岛生态系统，并且通过建筑技术以及生物技术等技术手段，初步实现规划区域水资源、能源与材料利用的清洁化与无害化。 第二篇 项目开发模式及规划 一、项目优劣势分析及劣势转换 项目优势分析： 空间优势：独立岛屿，私密空间、安静不受外界打扰； 海岸优势：四面环海，北温带季风性气候，天然海景，视野辽阔，该岛自然形成东西海岸，西海岸自然形成悬崖峭壁，海水较深，海浪较大；东海岸细沙浅滩，形成两种风格迥异的海岸； 地貌优势：岛屿有丰富的地势风貌，奇形怪状的礁石，陡峭的山崖，大面积的滩涂，原始感很强，自然景观较为良好； 利于高价值海产品养殖，新鲜丰富。 项目劣势分析及转换： 交通闭塞： 交通闭塞：陆路交通通往岛上半开发土路，路况较差不适宜作正常交通要道使用，从大连上岛需要花费较大的时间成本； 交通升级 水路交通：乘快艇直接18分钟可从金州湾上岛，但是受气候的影响比较大。建造岛上的私人码头，停靠游艇，成为名副其实的精英阶层海上乐园； 开通大连周水子机场到玉兔岛的直飞航线，提供私人飞机接送业主进出岛，在交通升级的同时也是对业主身份的提升。 自然环境：从未开发过的岛屿，自然环境比较原始，需要投入大量人力物力，在不破坏生态的前提下，来进行全面升级改造； 自然环境：从未开发过的岛屿，自然环境比较原始，需要投入大量人力物力，在不破坏生态