不动产估价 收益还原法教案教学PPT课件.ppt

第三节 收益法应用一、残余法 （一）残余法的概念 在上述收益法中，是根据土地收益法求取土地价格，根据建筑物收益求取建筑物价格，或根据房地收益求取房地价格。但当需要根据房地收益单独求取土地价格或建筑物价格时，则要采用残余法（residual technigues）。残余法实际上是一种收益法。 残余法具体有土地残余法（land residual technigue）和建筑物残余法(building residual techingue)两种。 （二）土地残余法 1.土地残余法概念公式 将此建筑物乘以建筑物资本化率得到归属于建筑物的纯收益，然后从土地与地上建筑物合并产生的纯收益，再用土地资本化率进行资本化，即可求得土地价格。 式中，VL表示土地的收益价格；a0表示土地与地上建筑物合并产生的纯收益（通常是基于房租的纯收益）；VB表示建筑物的价格（依收益法以外的方法，多数情况下是依成本法求取）；rB表示建筑物资本化率；rL表示土地资本化率。 2.土地残余法的估价步骤 ①估计建筑物及其基地的总收益。 ②估计建筑物其基地的总费用。 ③将建筑物及其基地的总收益减总费用得建筑物及其基地的纯收益。 ④估计建筑物价格。 ⑤建筑物价格乘以建筑物资本化率得建筑物纯收益。 ⑥建筑物及其基地纯收益减建筑物纯收益得土地纯收益。 ⑦土地纯收益除以土地资本化率得土地价格。 3.土地残余法的适用条件 ①收益性不动产。 ②土地与建筑物的价格。 ③单独求取土地价格。 （三）建筑物残余法 1.建筑物残余法概念公式。 将土地与地上建筑物合并产生的纯收益中扣除此土地的纯收益，得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物资本化率进行资本化，即可求得建筑物价格。 式中，VB表示建筑物的收益价格；a0表示土地与地上建筑物合并产生的纯收益（通常是基于房租的纯收益）；VL表示土地的价格（依收益法以外的方法，多数情况依市场比较法求取）；rL表示土地资本化率；rB表示建筑物资本化率。 2.建筑物残余法的估价步骤 ①估计建筑物及其基地的总收益。 ②估计建筑物及其基地的总费用。 ③将建筑物及其基地的总收益减总费用得建筑物及其基地纯收益。 ④估计土地价格。 ⑤土地价格乘以土地还原利率得土地纯收益。 ⑥建筑物及其基地纯收益减土地纯收益得建筑物纯收益。 ⑦建筑物纯收益除以建筑物还原利率得建筑物价格。 3.建筑物残余法的适用条件是： ①收益性不动产。 ②土地与建筑物合并产生收益。 ③单独求取建筑物价格。 （四）运用残余法应注意的问题 残余法在土地或建筑物的价格依其他方法不能明确把握时，是有效的方法。 但是，一般情况下残余法要求建筑物比较新，并且处于最有效使用状态，同时可以获得其经济租金时才为有效和方法。否则，运用残余法也不一定能保证求得正确的价格。 二、购买年法 （一）基本原理 不动产价格＝租金×倍数 有时人们把这“一定的数字”干脆作为判断地价高低的标准或用它来表示地价，而不直接用价格来表示。关于这种估价方法的名称，目前普遍称之为购买年法，也有称之为收益倍数法或资本化乘数法（gross income multiplier method）的。 （二）基本公式 购买年法实际上是一种收益法，其求得的价格也可称为收益价格，计算公式为： V＝a×y 式中，V表示收益价格，a表示纯收益，y表示购买年。 例如，有一农地的年纯收益为2万元，已知购买年为12年，则该农地的收益价格可估计为： V＝2×12＝24（万元） 购买年法为一简捷但很粗略的估价方法，其可信度取决于纯收益与购买年的准确与否。 根据收益的类型不同，收益乘数法分别有：毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法、净收益乘数法。 值得的注意的是，从理论上看，收益倍数与上述购买年法略有不同。收益倍数法的地价等于总收益与“倍数”之积。 《不动产估价》 第三章 收益还原法 估价方法 基本估价方法 收益还原法 市场比较法 成本估价法 假设开发法 应用估价方法 路线价估价法 基准地价修正法 购买年法