物管要向四个深度推进+突破薄弱环节亟待纵深发展.docxVIP

物管要向四个深度推进 突破薄弱环节 亟待纵深发展 我国的物业管理，经过 20 世纪 80年代的少数企业 “试点”和 90年代末的普及推行，到目前己经在全国范 围内形成了 “燎原 ”之势。物管业在走过普遍推行的初级阶段后，亟需突破薄弱环节，向新的深度发展。 维护维修保养要有新的深度 对各种建筑物和设施进行科学的维护维修保养，是物业管理的基本职责。 近年来，物业管理企业对物业的维护维修保养，多数还处于初级阶段，这种初级阶段的最大缺点是，各种 建筑物和设施得不到科学的、全方位的、延续不断的维护维修和保养。这不仅会大大缩短物业的使用寿命，从 物业的健康状况来说，还会因维护维修保养不善而影响物业的健康运行。造成这个问题的根源，在于我国缺乏 物业维护维修保养的标准规范。例如，许多西方国家，使用二三十年的住宅小区仍然是一副崭新的面貌，原因 是它们的规范规定每 3 年（或 4 年）要进行一次建筑物外粉刷。而我国许多住宅小区，从不外粉刷，建成五六 年后，外观就开始显得又旧又脏。因此，当务之急是要制定一整套维护维修保养物业的标准规范，对如何进行 大修、中修、小修和日常维护保养，维修保养应该达到什么标准，以及各种设备设施的折旧和更新等，都要做 出明确的规定。有了完善的标准规范，并要求各物业管理企业认真执行，全国物业的维护维修保养就会达到一 个新的深度。 管理工作要向新的深度稳步推进 在开始建立物业管理企业时，主观条件是企业水平不够高，客观条件是使用农民工成本低，因而建立了许 多劳动密集型的物业管理企业。现在来看，建立起大批劳动密集型的物业管理企业，优点是可以为增大社会劳 动就业面作贡献，缺点是影响行业的整体水平。物业管理企业在管理工作方面向新的深度发展，主要是稳步地 实行现代化。 第一，在改革企业的制度和机制、改进工作方法、树立新的经营理念和提高职工素质等方面，因为受客观 条件影响较少，主要应通过企业本身的努力来实现。 第二，目前使用劳动力较多的物业管理企业，不宜匆忙地减少劳动力。而是要努力提高管理水平，力争创 出人多管理水平也高的新经验。 第三，在实现物业管理手段现代化方面，既要从实际出发稳步前进，又要有积极的态度和措施。目前我国 正在大力推行住宅产业现代化，物业管理必须与之同步现代化。具体地说，要在一些大力推行住宅产业现代化 开发建设的小区，首先推行物业管理手段现代化。 亲情化服务迈向新深度 在发展物业管理之初，少数企业以管理者自居，不仅要管物，而且要管人。纠正这种偏向后，目前大多数 企业强调按照合同要求的内容，保质保量地做好各项管理和服务工作。但物业管理是通过人来实施的，人的思 想起着决定性的作用。因此大力提倡亲情化服务，物业管理水平才会迈上一个新台阶。 一是采取思想教育和管理、根据一些企业的实践， 物业管理向亲情化服务的新深度进军主要包括两项内容： 一是采取思想教育和管理、 奖惩制度相结合的方法，促使广大职工树立以人为本和亲情化服务的理念并指导行动。通过他们的热情服务， 使广大居民通过物业管理企业的管理和服务， 感受到亲情的温馨；二是物业管理企业要把自身的管理服务工作, 和发扬小区的精神文明以及建设亲情小区密切结合起来，并把倡导和发扬家庭亲情、邻里亲情和社区亲情作为 企业的一项重要工作来抓。这样做第一是可以发扬中华民族尊老爱幼优良传统、抓好精神文明建设的大事。第 二是，让居民住得温馨。第三是小区内的居民能够亲如一家，互相关心和帮助，将十分有利于搞好其它各项物 业管理工作。 收费也要考虑新的前进深度 过去，在长期实行公房低租金的体制下，物业管理是不收费或少收费的。现在推行物业管理市场化并按照 商品化的要求收费，既使广大居民思想上转不过弯，也脱离广大居民收入低的实际。因此，目前较多的物业管 理收费是很低的。许多维护维修不到位和设备更新没有钱，低收费是一条重要原因。解决的根本办法，是加快 发展国民经济和提高居民收入。但是，这需要一段较长的时间。当前的任务，既要考虑广大居民的承受能力而 推行低收费，又要考虑新的前进深度。具体的办法是推行分级收费：建议组织人力，核算出维持物业健康运行 所需的费用，并以之作为收费的一种基价。这一基价应成为最低价，然后根据其它服务内容划分为几级收费。 有了基价，可以增加收费透明度，明确地告诉广大居民，由于低收费，造成哪些应办的事情没有办。同时，随 着居民收入的逐步提高，物业管理也要在低收费的基础上逐步提高。