地产项目前期策划方案.pdfVIP

项目前期策划方案 第一部分 市场分析 一、 项目市场分析 二、 类比项目分析 三、 总结 第二部分 产品 一、 项目简介 二、 案名建议 三、 产品功能定位 四、 产品形象定位 五、 酒店式公寓与一般公寓的不同之处 六、 预计出现问题 七、 产品配套 八、 经营模式 九、 项目诱人分析 第三部分 价格 一、 价格定位 二、 价格策略 第四部分 客户 一、 客户来源 二、 客户分析 第五部分 广告 一、 媒体选择 二、 媒体策略 三、 公关 1 / 21 三、促销 第六部分 渠 道 第七部分 销售控制 一、销售目标 二、销售周期 三、营销组合表 第八部分 合作方式 2 / 21 第一部分 市场分析 一、 项目市场分析 惠州自 2003 年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”， 且保持了良好 的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自 由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。 市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销” 恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽 视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先 进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型， 其主力户型设计锁定在 30 平方米左右， 从产品理念上讲， 更强调契合小户型消费者 生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价 并不低， 2800-3800 元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投 资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 二、 类比项目分析 1、 帝景台 ① 户型面积：原大户型改造单套间建面 13-34 平米、 5 种面积 ② 配套：装修带家仫电器 ③ 价格：按套计价 6-23 万，折后售价 3990 元/ ㎡起价，均价 6700 元/ ㎡， 付款方式一次性、按揭 ④ 宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品 ⑤ 总结： A、畅销原因 1) 入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感； 2) 地理位置好； 3 / 21 B、 劣势： 1) 由大户型改造，使用率低； 2) 结构通风、采光不好； 3) 目标消费意识加强； 2、御天名苑 ① 户型面积： 4.6 米高单套小复式，建面 8-33 平米，主力面积 11-19 平米 ② 配套：室内中高档装修，配地柜、沙发、煤气灶、抽油烟机、抽风机、 热水器，公共配套健身室、阅览室等文娱设施，