沈阳保利心语花园项目价格定价报告页_市场分析_定价原则_收价测定.docxVIP

“经典资料，WOR文档，可下载修改” 一、市场分析 1、铁西区市场 铁西新区几年来大规模的“东搬西建”的改造，打破了延续50年的“南宅北厂”旧格局 为铁西新区东部腾挪出了大批的土地，这使得新房地产项目的大批落户铁西。铁西区已成为 市内五区住宅供应量最大的市场，在目前的市场环境下，铁西区的项目面临的竞争压力也远 远的超过其他城区。且目前在售的铁西区项目大多为 2005, 2006年铁西新区大发展时出售的 地块，多数项目都有成本优势，价格空间较大。 就铁西板块市场而言，目前各大开发商因存货量大，迫于资金压力， 自08年市场的冰冻 期开始即推出各种促销策略，有些楼盘甚至出现低于成本价销售的情况， 但08年整体销售情 况均不理想。 进入09年以来，从2月沈阳房地产市场的运行情况以及成交情况来看， 在楼市整体普遍 低迷的情况下，沈阳住房刚性需求仍然较大，二环以内性价比高的项目仍受到购房者的热捧， 并且部分开发商开始打起了特价房的价格大战，使得观望情绪有所放松。 2月沈阳成交热点 区域集中在铁西与于洪区，铁西区占总成交套数的 23.06%,共计914套，心语花园所在的铁 西西部板块销售状况也有所好转。 与保利心语花园同属二环外的品牌开发商中，与本案高层产品存在竞争的恒大绿洲、碧 桂园银河城等，虽然项目地处于洪区，不过其位置到达市区的直线距离同心语花园相比较差 别不大，而这两个项目的均价较本案都有一定的竞争性。 板块 代表项目 销售情况 备注 铁西中部 板块 亚美利加 一环85-120仃准现房，一期3880 元起价，均价4600;二期均价 对外口径4700 5月2日开始二期诚意 认购 铁西西部 板块 美好愿景 一期整体均价4100，一次性96, 贷款98折 销售情况不理想，第一 次开盘仅售70余套， 去货缓慢 凯荣国际 剩余大户型，98?160仃，起价 3950，均价 4200。 主推98仃两居，其中 特定房源首付仅四万， 剩余部分年内付清即 可 于洪板块 碧桂园?银 高层洋房均价3288兀/平米起， 5月份加推新货，预计 河城 120?150平，可享85折优惠，折 会有70-80平小户型 后最低价2700元/平 上市。 恒大绿洲 河景高层（19层）折后均价4680元/平，小高 层折后5500元/平，均送1500元/平豪装 19日新组团幵盘 2、竞争板块分析 保利心语花园的竞争楼盘大多位于铁西区和于洪区。主要可以分成 3个板块，分别是 铁西区中部板块、铁西区西部板块、铁西区南部板块。保利心语花园项目位于铁西区西部 板块，紧靠二环重工街。 板 块 位置 楼盘 开盘时 间 档次 建筑类 型 建筑面积 价格 面积区 间 销售率 后续推货 铁西区 板 洒部 重工北街以 西 凯荣国际花 园 中 高层、多 层 约25万 98仃两居特价 3950,均价 4200 98-160 80% 二期约建面 20万平 狮城经典 07 年 12 月 中低 高层、多 层 约3万 均价3800元 起价3380元 58-132 60% 6栋楼约3 万 后期尾盘 假日普罗旺 斯 07 年 12 月 中低 高层、多 层、洋房 共约60 万 无差价销售，3380元 32-127 60% 高层 肇工街与北 四路交汇处 美好愿景 08年 9月20日 中高 多层，小 高层 高层 53万 3680元起价，均价 4100 元 43-164 15% 首推13栋 约2000套 左右 铁西区 板 冲部 保工街以 西，重工北 街以南 第一城 中 高层、小 高层 120万 4100元，起价3400元, 最高价4850元 52-162 40% D、E组团约 40万平 铁西区 板 ［南部 块 揽军路周边 宏发华城 世界 中高 多层 100万 4438元，起价4013元, 最高价7071元 34-136 50% 四期约16 万平 保利心语花园位于铁西区西部板块，目前板块整体销售情况很不乐观，凯荣国际花园、 狮城经典、美好愿景等多个项目都处于滞销状态，板块内价格大幅跳水，促销力度越来越 大。但大幅降价仍然无法撬动市场，项目直接竞品美好愿景在 9月21日开盘仅销售70余 套 咤.狮城经典百合花园疔：Irtl保利心语花园=亚美利加TJI PU* 咤. 狮城经典 百合花园 疔： Irtl 保利心语花园 = 亚美利加 TJ I PU* I 瓯_ ■.= I 7“ “卜：询逊！ Q亦 ■- A * ^5 - 现巨工J1K貪氏丁 L? ■卡1二二… 叱竹I卜一恬 -F~ 丄* 美好愿景 — 別I Jf — 7- J .? ?T~ :.广他律、*\起* \ 窝丿■严 rii—tt上［宏发华城世界 一V為胪簟 3、直接竞争对手 (1)凯荣国际花园 推广主线：新加坡式生活 主力户型：90-100平的两房 产