大工19秋《房地产估价》离线大作业 答案（ word 版）.docxVIP

大工 19 秋《房地产估价》离线大作业 学习中心： 学 姓 号： 名： 1 一、房地产估价方法及其应用（80 分） 题目一：市场比较法及其应用 （1）市场比较法的基本理论 （30 分） 该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价 对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。 （2）市场比较法具体应用 （50 分） 该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产 估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述 对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、 详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价 过程，并得出估价结果。 答： 一、市场比较法的基本理论 1．市场比较法含义 市场比较法又称市场法、比较法，是将待估房地产（估价对象）与在估价时 点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应 的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是市场比 较法。采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。 2．市场比较法的原理及其条件 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。根据替代原理，运用市场比 较法进行房地产价格评估要具备以下条件： 1）充裕、可靠的市场交易资料。 2）市场资料与待估房地产具有相关性。 3）交易实例与待估房地产在当地市场供求关系基本一致。 2 4）交易实例与待估房地产均能显示各自具备的条件。 3．市场比较法的适用范围及对象 市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，具有交易性的房地 产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准 厂房等。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方。 ——在农村等房地产交易较少的地区。 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑。 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等。 市场比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交 易。 4．市场比较法操作 运用市场比较法估价一般分为下列 7 个步骤进行： ①交易实例的收集； ②可比实例的选取； ③建立价格比较基础； ④交易情况修正； ⑤进行交易日期修正； ⑥进行房地产状况修正； ⑦求取比准价格。 二、市场比较法具体应用 为了评估某商品住宅在 2000 年 9 月 1 日的正常市场价格，在该住宅附近地 区调查选取了 A、B、C 三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见下 表。 可比实例 C 5000 元／m2 2000 年 6 月 1 日 +2% 成交价格 交易日期 交易情况 区域因素 +2% +3% -2% 3 个别因素 -3% +5% -2% 在表中，交易情况比较中的正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于 其正常价格的幅度；在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个 别因素为基准，正（负）值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价 对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。 另外，假设 2000 年１月１日人民币与美元的市场汇价为１：8.5，2000 年 9 月 1 日人民币与美元的市场汇价为 1：8.3；该类商品住宅以人民币为基准的市 场价格在 1999 年 6 月 1 日至 2000 年 2 月 28 日之间平均每月比上月上涨 1%，在 2000 年 3 月 1 日至 2000 年 9 月 1 日之间平均每月比上月下降 1.5%。试利用上述 资料评估该商品住宅在 2000 年 9 月 1 日的正常市场价格。 估算该商品住宅于 2000 年 9 月 1 日的正常市场价格如下。 （1）计算公式 采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。基本公式如下： （2）求出各可比实例的比准价格（人民币） （3）计算评估结果 若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有：估价对象价格（人 民币）=（4550.9+4393.43+4877.83）/3=4607.39（元/m ） 2 二、谈谈你学习本课程的收获与体会。（20 分） 在经过了一学期的《房地产估价》课程学习后，我对房地产业有了新的认识。 4 在我国，有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评 估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等 级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称 为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。 从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价 原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素 的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 房地产估