沈阳明发地产道义房地产项目竞标报告-精品.ppt

系统： 金网络沈阳分公司 竞标报告 版本2010.6 住宅类项目 谨呈至： 明发地产 道义86.4亩地块 汇报内容： 宏观环境 市场分析 项目定位 营销推广; 2010年一季度沈阳市宏观经济保持平稳快速增长，同比加快约0.8个百分点，经济企稳回升迹象明显。 纵观近几年沈阳市整体经济走势，国内生产总值持续增长。强大的内在需求和持续的流动性过剩是促使经济出现了长期快速发展态势的根源。经济的长期稳定发展也为房地产业发展提供了良好的宏观环境。; 2010年一季度居民人均可支配收入同比增速反弹，加快0.4个百分点; 2010年一季度沈阳市社会消费品总额同比加快约1.9个百分点;【结论】;宏观市场环境——土地综述;宏观市场环境——供求分析;宏观市场环境——成交分析;区域市场环境——供求分析;区域市场环境——成交分析;沈北新区仍然处于价格混战的低端竞争格局，价格主导成交状况十分显著，尚未出现品质创造品牌个案先例。;2009-2010年住宅用地成交表(沈北新区-道义板块);本案周边地块分布图;分析：2009年——2010年沈北新区道义板块土地出让224万㎡，按平均容积率2.0计算，可建面积约在500万㎡。而08年整个沈北新区商品房销售面积仅为92万㎡，即使未来再无新增土地供应，板块内的土地供应量也足以让道义板块消化5年—7年。;宏观政策环境——新政提列;宏观政策环境——政策对房地产影响;宏观政策环境——地方政策表现;宏观政策环境——历年房地产政策回顾;;系统： 金网络沈阳分公司 竞标报告 版本2010.6 住宅类项目 谨呈至： 明发地产 道义86.4亩地块 汇报内容： 宏观环境 市场分析 项目定位 营销推广;沈阳有“东方鲁尔”的美称。沈阳是辽宁省的省会，中国的第四大城市，是东北亚地区的国际中心，是中国装备制造业基地，是东北军区所在地。 沈阳市总面积13308平方公里，市区面积3830平方公里。总人口786万人，市区人口512.2万人。截至2009年末，沈阳市辖10个市辖区、3个县，代管1个县级市。 2009年沈阳的GDP为4359.2亿元，人均GDP为55816元，城市居民人均可支配收入18560元，人均消费支???16447.79元，拉进了与一线城市之间的距离。; 沈北新区成立两年间，已迅速成长为具有创新力、高宜居指数以及优势生态环境的新兴生活区。区域内由于地广人稀，生态环境优越，土地出让底价相对低廉，市政府以及区政府各种利好的扶持政策频出，所以吸引了众多国内外知名的大型房地产开发企业（如：步阳集团、碧桂园集团、香港置地等）在此区域拿地或者已经在开发楼盘项目。 ;竞争分析——道义板块在售住宅项目分布;案名;序号;项目;竞争分析——竞品成交周期分析;竞争分析——道义板块潜在项目竞争分布;集中推出时间2010年8月-10月;案名;沈阳市经济环境运行良好，各经济指标同比出现回升，经济企稳回升迹象明显。 沈阳市房地产市场求大于供，市场积极消化部分存量，供应量出现偏紧的局面，预计后期新增供应量将大幅增加 。 市场以中小户型、低价位的刚性需求为主，外地人在沈购房占到4成。 沈阳市商品房及商品住宅销售价格继续上升，且上升幅度较大。;改善型居住需求;户型面积需求基本以经济型的小户型为主，40～60一房，70～90㎡两房，100～120㎡三房。;客源区域;由于区域缺乏高端产品，因此，判断区域内中那些不愿离开原有生活工作环境的高端需求尚未得到有效释放，处于持币待购的观望状态。;系统： 金网络沈阳分公司 竞标报告 版本2010.6 住宅类项目 谨呈至： 明发地产 道义86.4亩地块 汇报内容： 宏观环境 市场分析 项目定位 营销推广;通货预期 政策重拳 供大于求 低价运行 首需主导 ……;经过几年发展，区域内品牌开发商的价值分层逐渐明显，各开发商具备各自完备的价值体系;竞争层面——区域内高端竞争如碧桂园、龙湖，依靠物业形态及强势的高端操作品牌，预计将迎来激烈竞争；中高端竞争主要受中铁、城建所主导，未来在物业形态上会有一定的集聚；本土开发商会在价格上拉低区域整体市场品质；;能够产生高价值，但是先天条件不支撑，要获得足够量客户的认同有困难。;做中端市场的领航者;客群特征分析—住宅客户;住宅客群分析——守正中等消费客群；制奇高等消费客群;具备前瞻及发展眼光的都市新锐;充分发挥环境优势，把握区域中高端产品稀缺的机会。通过产品规划，跳出板块，吸引更多客群，从而有效规避区域配套缺乏和市场竞争激烈，区域客群不断萎缩的风险。;