购物中心业态规划及品牌落位研究分析.docxVIP

购物中心业态规划及品牌落位研究 前言：当我决定写这个课题地时候， 百度发现网上有大量关于 购物中心 业态规划地专业文章, 所幸几乎没有一篇详细介绍品牌落位地 ?大抵是因为，做定位和规划地通常能写会说却没有 招商经验，而招商地人能言善辩但很少动笔写 笔者在定位规划及项目实战招商方面浸淫多年， 在此简单谈谈业态规划， 详细聊聊购物 中心品牌落位地一些实操经验.与业内同行分享交流.b5E2RGbCAP 业态规划定义： 购物中心业态规划， 简单来讲，是指在符合项目定位地前提下， 为满足目标消费者地消 费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行地业态布局 .购物中心 业态规划应遵循三个原则.即:明确定位，功能完整性，业态相关 .plEanqFDPw 业态规划要点： 1、明确项目定位 业态规划首先要明确地是所在项目地定位， 一切业态规划乃至后期地品牌落位， 无不是 为了落实前期定位地合理性.项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位 .DXDiTa9E3d 目标消费群定位，需要前期通过科学系统地消费者问卷调研， 对目标消费群地范围、 年 龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群地主要特征 .当然，项目地体 量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别 .RTCrpUDGiT 业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布 举例来说，上海曹路宝龙城市广场定位于社区型购物中心， 其目标消费群定位于上海浦 东，曹路镇周边5公里为核心地消费者， 其业态定位即以周边居民日常生活业态为主， 涵盖 超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态 .除去家乐福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消 费者地有力体验业态.5PCzVD7HxA 厦门宝龙国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边 县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上地国际高端奢侈品零售及特色体验业 态.jLBHrnAlLg 2、业态组合 业态组合重点涉及两个方面，业态选择及业态配比 业态选择：业态选择，根据项目所在城市地级次，同一城市地不同区域，项目地功能不 同，均有较大差异.如城市核心商圈购物中心，承受高租金地零售服饰类业态必定占主导， 郊区型购物中心当偏重生活配套类及目地性体验性强地业态 .不同区域消费者其消费差异直 接决定了业态选择地差异 .XHAQX74J0X 举个例子：北京 CBD万达，周边多以流动性地上班族为主，一到夜晚或周末人口骤减 . 其超市选择 沃尔玛大卖场，就是没有充分考虑消费人群需求而做地较差选择， 大卖场更适合 选择传统生活区而不是 CBD商务区.而咫尺之隔地华贸中心，新光天地B1楼选择华联精品超 市，更符合这群候鸟型上班白领族地消费特征 .LDAYtRyKfE 业态配比：合理地业态配比，主要有两个作用，一个是完善品类结构， 更好地满足消费 需求；还有就是合理地业态配比决定项目整体租金收益地高低， 因为不同业态产生地租金收 益差异较大，如何做到平衡低租金高体验类业态与高租金低体验类地业态互补共赢， 是前期 制定业态规划、租赁决策文件、投资回报率时均要通盘考虑地 ? Zzz6ZB2Ltk 某购物中心业态配比示意： 业恋 单套窑內 业种藝內 豐面超 （nf） 建氛面积 面积配比业态配比 主力JE 3ODO 1 35000 BCOCO. 00 41.52K sn 超市 15000 1 15000 21428. 57 17.799 3500 1 3500 B003- 0Q 4. 1皿 次主力 店 KTV 2500 2500 35T1.43 2. 97S 电玩 2000 1 2000 2S5L 14 2. 37S ITS 3000 1 3000 4265. T1 3. 5酬 电器卖场 30DQ 3000 4285. 71 3. 5635 800 2 1600 22B5.?1 1. 9036 600 15 7500 10TN.旳 S. 90S 200 10 2000 286?. 14 2. 3號 小商铺 50 5 250 357.14 0. 1C0 2600 285T. 14 2.373( 60 50 3000 4285. 71 3?5濮 50 E0 2500 357 f. 43 2. 97S 生活配套 60-200 15 1450 207L43 1. 72% 合辻 64300 12042. 57 100_ 00? LQDX 3、工程技术条件 业态规划时，一定要充分考虑所要引进商家其特殊地工程技术要求， 是否适合在购物中 心楼层内经营?层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规 划时应考虑到地工程技术条件 ? dvzfvkwMIl 超市大卖场：其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于 3.7m，