商业地产常识报告.pptVIP

必威体育精装版.课件 必威体育精装版.课件 * 引入各概念解释 * 必威体育精装版.课件 必威体育精装版.课件 * 必威体育精装版.课件 * 必威体育精装版.课件 * 必威体育精装版.课件 * 必威体育精装版.课件 * 必威体育精装版.课件 * 引出概念：商圈（商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素；是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。） * 必威体育精装版.课件 * 必威体育精装版.课件 分析内容包括：人口结构、收入水平、消费水平、消费行为分析 * 必威体育精装版.课件 必威体育精装版.课件 * 引入概念：业态（一般商场的业态分布）、业种、主力店、次主力店 * 必威体育精装版.课件 引入概念：动线（主动线、次动线）、水平交通、垂直交通、开间、进深、坪效、提袋率、 * 必威体育精装版.课件 具体到商铺来看，是专门用于商业经营活动的房地产。经营模式、功能和用途上都有别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。 1 狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。 2 广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。 3 商业地产的定义 必威体育精装版.课件 * 商铺的分类 1 商业街商铺 2 综合体商铺 3 社区商铺 住宅底商 4 写字楼商铺 商务楼商铺 5 专业市场商铺 按照商铺的开发形式分类 写字楼裙房 建材市场、家具市场、服装市场等 购物中心商铺 百货商场商铺 必威体育精装版.课件 * 按照市场辐射范围分类 按照市场辐射范围分类 商铺的分类 超区域型——辐射范围10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万 超级型——这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市 区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店 社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店 邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或餐饮主力店 目的地型——依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征。 按照市场辐射范围分类 不同城市消费力、交通通达性、人口密度差异很大，不可将标准僵化处理  必威体育精装版.课件 * 差异点 地块属性不同：住宅的地块属性为居住用地，产权年限为70年；商铺土地用途为商业，使用年限为40年。如果是沿街的公寓，底楼商铺，楼上公寓的，土地用途为综合的，使用年限为50年。 开发理论不同：住宅的开发一般是建立在产品的供需理论之上，而商业地产开发遵循的是投资理论。 面对客户不同：商业服务的客户规模远大于住宅业主，另外还要研究投资者及商户 规划设计不同：商业地产的业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目 开发流程不同：商业地产项目的选址过程更严谨、调研更复杂、开发定位更系统化；推广更具针对性；多出开业、运营、管理 利益关系不同：住宅直接面对的就是业主，而商业地产在运营的过程中需要平衡投资商、小业主、商家、消费者等众多关系 商业地产开发与住宅的差异 必威体育精装版.课件 * 商业地产的盈利模式 只售 不租 租售 并举 只租 不售 Add title in here Add title in here Add title in here 必威体育精装版.课件 * 商业地产的盈利模式 卖掉 KEY WORDS 地段与价格是影响商业物业成交的两大因素，而其中地段是一个固定不变的因素，可塑性程度不高，价格则是一个可变因素，在市场竞争中可根据对手的情况进行调整，在地段因素基本一定的情况下，价格因素对商铺成交将起决定作用。 在中国大陆的土地制度现状条件下，不管怎么宣传继续持有，但终极目标一定是这个 必威体育精装版.课件 * 商铺如何定价 成本定价法 销售价格=开发成本+发展商目标利润 市场比较法 区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 + 类比项目商铺售价 租金反推法 售价=（日租金×360天－物业费－相关税收）×12年－维修基