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公园项目可行性分析报告 公园项目 可 行 性 分 析 报 告 一、 项目概况 1.1 项目名称：XXX 园二期（以下简称项目） 1.2 项目用地范围及四至  项目位于 AA 市丰台区南三环方庄桥南 600 米处，北接三环路，东临成 寿寺路，西临规划中 50 米宽的方庄南路，南至规划中 40 米宽的石榴庄 路。  二期项目用地 200 余亩（13.3 公顷），总建面约为 26.6 万平米。  项目用地范围及四至。（参阅附件：‘项目区位图’） 1.3 项目用地性质及建筑标准 1.3.1 用地性质 此地原为工业用地，地上现状为工业厂房、仓库以及少量居民住宅。该地 块按照本案的住宅小区规划，将成为住宅开发用地。 1.3.2 建筑标准 本地块将建成具有完善的配套公建和服务用房的经济适用房小区。 1.4 项目主要技术经济指标  总 占 地 面 积：13.3 万平方米  地上总建筑面积：26.6 万平米  限 高：60 米  容 积 率：2.0  绿 化 率：31% 1.5 合作关系概述  本项目系土地供应方与房地产开发商合作开发，分期建设的经济适用房项 目。项目建设投资约8.66 亿元人民币，其中土地总价约合 2.46 亿元人民 币，支付原土地方的拆迁安置补偿费用约 1.86 亿元。  支付原土地方的拆迁安置费用以现金支付加住宅、底商等实物偿还形式构 成，具体如下： 住 宅：0.8 万平米*3500 元/平米=2800 万元 底 商：2 万平米*5600 元/平米=11200 万元 现 金：4620 万元  XXX 园二期由A、B 两个居住组团组成，其中，A 组团工期为一年半，工程 投资约 4.9 亿元，总建筑面积 13.3 万平方米；B 组团工期为一年，工程投 资约 3.76 亿元，总建筑面积 13.3 万平方米。  土地使用权转让后，双方应按照 《房屋拆迁安置补偿合同》中的有关条款 明确各自权利与义务。 二、项目投资环境分析 2.1 宏观影响因素分析 2.1.1 AA 经济适用房开发现状 AA 市自 1998 年开始组织实施经济适用住房建设以来，为满足国家公务员 和中低收入居民的住房需求做出了突出贡献。经济适用房的供应对象是广大中 低收入的普通职工，因此必须对购房者的收入水平进行严格核定，避免高收入 者购买。经济适用房不是福利房，也不是市场调节价的住房，而是通过市场向 广大中低收入者提供的政府指导价的商品住宅。通过市场提供，就必须符合价 值规律，即必须能够弥补成本，既然是指导价，政府对开发利润必须有严格限 制，必须控制在 3％以内。所以，政府不仅要保证经济适用房建设用地的供应， 并在计划、税收、信贷等方面采取相应的扶持政策，而且要抓好规划设计、开 发建设、销售和物业管理，以确保经济适用房工程质量和环境质量。 由于AA 市的经济适用房的需求量较大，单靠政府解决需要很长一段时间， 因此必须采取多种措施解决。 一是实行政府统一组织，企业具体实施，根据市场以销定产安排建设计划； 二是引入竞争机制，坚决推行公开招标制度。无论是规划设计、建筑施工、