某国际公寓项目概念及标准.docxVIP

皇都广场项目 国际公寓概念及标准 （一）国际公寓概念 （?1?）?市?场?背?景 （?2?）?公?寓?类?型 （?3?）?国?际?公?寓?调?查 （?4?）?国?际?公?寓?户?型?调?查 （?5?）?国?际?公?寓?配?套?调?查 （?6?）?国?际?公?寓?服?务?调?查 （?7?）?国?际?公?寓?客?户?调?查 （?8?）?国?际?公?寓?定?义 （二）国际公寓标准 标准一?区位标准 标准二?形象标准 标准三?配套标准 标准四?服务标准 标准五?营销标准 （一） 国际公寓概念 （?1?）?市?场?背?景 2001?年?中?国?申?奧?成?功?、加?入?WTO?，国?民?经?济?持?续?高?速?增?长?，外 国公司进入中国各大城市及沿海城市的已经形成热潮。 如?广?州?，截?至?去?年?，广?州?共?有?１?０?０?０?０?家?外?资?企?业?，世?界?５?０ ０?强?的?跨?国?公?司?已?有?９?９?家?在?广?州?投?资?，现?有?驻?穗?的?外?资?机?构?已?达?２ ６?７?２?家?，比?１?９?９?９?年?增?加?了?２?７?０?多?家?；常?驻?广?州?工?作?的?外?籍?人 员?超?过?３?万?人?，加?上?其?家?属?将?近?１?０?万?人?。据?预?测?，到?２?０?０?３?年?外 资?企?业?将?达?１?５?０?０?０?多?家?，驻?穗?的?外?籍?人?员?将?超?过?６?万?人?，加?上?其 家?属?将?组?成?一?个?达?１?５?—?２?０?万?人?的?住?宅?市?场?。这?批?人?往?往?都?是?高?档 公寓目标对象。 外?籍?人?士?均?享?有?高?额?住?房?津?贴?和?补?助（?通?常?跨?国?公?司?的?总?裁?和?外 国?领?事?高?达?5000~9000 元?美?元?/?月?，?一?般?的?中?级?管?理?人?员?也?有 2000~3000 元?美?元?/?月?以?上?），他?们?在?租?房?时?往?往?会?选?择?质?素?高?、服?务 到?位?的?高?档?公?寓（?实?报?实?销?，或?包?干?实?用?—?—?前?者?会?居?住?酒?店?，后?者 会?注?重?高?档?公?寓?）。 越来越多的外籍人士开始选择入住具有酒店式服务的高档公寓。 目?前?，在?城?市?中?心?商?务?区?高?档?写?字?楼?周?边?的?一?些?高?档?公?寓?，租?赁 行?情?一?直?看?涨?，尤?其?是?CBD?周?边?的?高?档?公?寓?，如?北?京?CBD?周?边?的?高 档公寓，是外籍人员居家的首选之一。 目?前?高?档?公?寓?的?投?资?价?值?已?经?越?来?越?明?显?，投?资?回?报?率?也?越?来?越 高?。以广?州?白?云?堡?豪?苑?的?一?套?220?平?方?米?的?豪?华?公?寓?为?例?，其租?金?高 达?20000?元?港?币?/?月?，业?主?投?资?额?约?为?200?万?元?港?币?，年?投?资?回?报?率 高?达?11.25?％?。 目?前?高?档?公?寓?不?仅?租?金?高?，其?出?租?率?也?高?，特?别?是?其?涉?外?租?务?市 场?已?经?供?不?应?求?。高?档?公?寓?的?客?户?正?由?自?住?型?转?向?投?资?型?发?展?，其?租 赁?市?场?的?空?间?也?将?随?着?城?市?经?济?的?发?展?而?出?现?质?的?飞?跃?。高?档?公?寓?已 经成了高投入高回报的吸引人的投资项目之一。 （?2?）?公?寓?类?型 国内目前的公寓类型主要分成三类： １?.?国际公寓（包括酒店式公寓） 如?北?京?阳?光?100?国?际?公?寓?、和?乔?丽?晶?、瑞?城?中?心?、旺?座?等?，香?港 会?景?阁?等?，深?圳?地?王?大?厦?配?套?公?寓?、波?托?菲?诺?国?际?公?寓?等?，广?州?中?信 广?场?配?套?公?寓?、东?湖?御?苑?、二?沙?岛?金?亚?花?园?、岭?南?会?、棕?榈?园?、聚?龙 明?珠?、富?城?花?苑?，珠?江?新?城?新?大?厦?、远?洋?明?珠?等?，这?类?型?公?寓?属?于?长 住型，具备高素质的酒店式服务，住户大多是外国领事馆工作人员、 外资机构的高级管理人员及其家属。 ２?.?商?务?公?寓?（?或?商?住?两?用?、?SOHO?） 主?要?有?北?京?SOHO?现?代?城?等?，?深?圳?国?际?文?化?大?厦?、?中?电?信?息?大 厦?、创?展?中?心?等?，广?州?新?达?城?、都?市?华?庭?、天?文?苑?、远?洋?宾?馆?公?寓?等?， 这类型公寓由于位于或临近主要商务区，大部分被当成写字楼使用， 租户多为一些新兴行业如ＩＴ、广告、展览、贸易等行业的小公司， 也?有?部?分?被?白?领?