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《物业管理法律法规》 车库的产权归属总结 一、车库的产权归属： 1、针对的问题： 随着我国城市化进程的日益加快，汽车逐渐成为城市居民出行的代步工具，车库、车位所具有的使用价值和商业价值日益显现，现实生活中因车库、车位归属问题而引发的纠纷也愈演愈烈。 2、车库车位： （1）规划内与规划外车库车位：车库车位的开发建设应工程建设部门审批，并取得工程规划许可手续，对于取得工程规划许可审批手续建设的车库车位可称之为规划内的车库车位；反之则可称之为规划外的车库车位。 （2）车库车位的类型： 立体停车位：即住宅小区里独立建设的多层经营性停车位 住宅小区地面停车位： 楼房首层架空层停车位 楼房地下停车位 楼房屋顶平台停车位 人防工程改建停车位 3、产权归属总结： 1）规划内车库车位的产权归属——归属开发商所有 《物权法》第七十四条： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 该条虽未明确规划内车库车位产权归属开发商，但却规定开发商可以通过出售、附赠或者出租等方式对车库行使处分权。从立法本意上分析，该规定实质已经承认开发商对规划内车库车位的原始所有权。 现在已明确小区规划内车库车位的产权是归属开发商所有的，但由于车库车位具有一定的附属属性，其是为满足小区居民停车需要而建设的，因此开发商行使车库车位的处分权时必须受到一定程度的限制。 该规定体现了法律对市场调节的干预，对于解决小区没有车位车库或者车位车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地具有重大意义 2）规划外车库车位的产权归属——归业主所有 《物权法》第74条明确规定：“占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 对于规划外地上车库的产权归属，首先明确的是因其占用的是业主共有的道路或是其他场地且未经政府规划审批，依照法律的规定应认定为违法建筑，业主有权要求开发商无偿拆除并恢复原状。 3）人防工程地下车库的产权归属——归国家所有 一种特殊的情况就是利用人防工程改造成的地下车库，可称之为人防工程地下车库。 依据《中华人民共和国人民防空法》相关规定，地下人防工程为国家国防建设的重要组成部分，所有权归国家所有，除国家之外的任何主体不能对地下人防工程主张所有权。 《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”同时建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。可见业主所购房屋的公摊面积中不包括地下人防工程的面积，因此，人防工程的投资主体不是业主而是开发商。根据“谁投资，谁受益的原则，在保证不降低人防工程防护能力前提下，开发商非战时可以根据国家对地下车库相关技术规范对人防工程进行改造，符合使用要求后作为地下车库使用并获取相应的收益。 二、共有部分改建是按人头投票还是按面积投票？如何决定才能最好的保户业主的利益？ 1、分析： ①我国《物权法》第七十六条： 下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。②据此，《征求意见稿》还规定：所有建筑物共有部分进行改建、重建的申请可以由全部或者部分业主提出，申请人应当提交经公证部门公证的专有部分占建筑物总面积2／3以上且占总人数2／3以上的业主同意的书面证明，以及由房管部门出具的对该共有部分享有共有权的全体业主名单及各业主专有部分建筑面积的书面材料，并按照城市规划部门的要求进行批前公示。 2、总结： 由相关法规可知，对于共有部分的改建不能片面的以人头或面积单方面来投票决定，而是要综和这两者，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 并且要更好地保护业主的利益，还应该在经业主投票表决后，再由房管部门出具的对该共有部分享有共有权的全体业主名单及各业主专有部分建筑面积的书面材料，并按照城市规划部门的要求进行批前公示。只有在业