黄山徽煌城项目营销推广方案-57PPT.pptxVIP

黄山·徽煌城营销推广方案2009.1一、我们面对着什么样的市场？ 1、在以杭州为中心，200公里为半径的范围内，有多少人在与我们分抢旅游地产这块蛋糕？ 青山湖版块、湘湖版块、千岛湖版块、莫干山版块、太湖版块、古镇版块、苏州版块……长三角旅游度假类项目分布示意图一、我们面对着什么样的市场？2、新的房产政策下，整个长三角还剩下多少投资热情？ 1）长三角房产市场的2007火热局面 2007年，全国房屋销售价格同比涨幅超过10%的9个城市中，长三角占了4个名额 （上海、南京、杭州、宁波）。 从地价：6.9%。 投资额：长三角是珠三角的３倍多。? 2）国务院房产新政出台，长三角房产市场趋于疲软 2008年5月国务院七部委八条意见政策相继出台——狂飚的长三角房价终现疲软。? 3）长三角房产市场泡沫严重 长三角房价严重偏离了市场基础价值，大大超过居民的承受能力。 一、我们面对着什么样的市场？ 2、新的房产政策下，整个长三角还剩下多少投资热情？ 4）房产新政下长三角房地产定价体系开始松动 短期投资者纷纷出场、买方市场格局逐渐确立，众多开发商开始“向市场低头”， 采取各种方式调整定价。? 5）房产新政下，市场观望气氛更浓 长三角二手房市场供应量猛增，而交易量却持续下跌，市场观望气氛很浓。? 6）税收、金融等经济杠杆的作用使泡沫趣于破扁 契税政策，限制高档房投资；营业税，矛头直指短期投机炒作。 一、我们面对着什么样的市场？ 3、黄山旅游及房产市场，给我们带来多少机遇？ 机遇1：从观光旅游到度假旅游、休闲旅游、体验旅游的转变 机遇2：黄山风景区周边地区重大接待中心功能的缺失 机遇3：黄山整体房产市场形势 一、我们面对着什么样的市场？3、黄山旅游及房产市场，给我们带来多少机遇？ 1）黄山市房产投资开发经济指标分析 2008年1-5月份 总投资额：8.2亿元，同比增长79%。 住宅投资：5.1亿元，同比增长106%，占投资总额的62%。 一、我们面对着什么样的市场？3、黄山旅游及房产市场，给我们带来多少机遇？ 2）黄山市房产投资开发总量分析 2008年1-5月份 购置土地面积：45.46万平方米，同比增长10.4% 开发面积：11.05万平方米，同比增长5.1倍 竣工面积：10.14万平方米，同比增长77% 销售面积：24．54万平方米，同比增长145.2％ 销售额：4.06亿元，同比增长159％一、我们面对着什么样的市场？3、黄山旅游及房产市场，给我们带来多少机遇？ 3）黄山市目前房产价格走势 房价基本控制在1800－2600之间，而且从2月份以来微势上涨。? 4）黄山房价未来的走势 支撑起黄山目前房价虚高——浙江炒房团、地方政府托市、部分本地跟风炒房人 员。 房价的调整难度不可能会向上海那样大。 一、我们面对着什么样的市场？4、如何区别竞争对手，以及深化市场调查？ 1）黄山房地产市场整体调研总结 A、本地购买力相对有限，高端物业本地消化难度较大 B、外地投资踊跃，长三角市场庞大 C、价格区间：公寓 2000—3000；排屋2800；别墅100-400万不等。 D、价格涨幅：整体均价从1500—上涨至现在2500元。 E、开发品质一般，但多数建筑保留了徽派建筑元素，具有一定城市特色。 F、主力需求面积：120——130平方米左右。 一、我们面对着什么样的市场？屯溪区项目示意图一、我们面对着什么样的市场？4、如何区别竞争对手，以及深化市场调查？ 2）黄山同类别产品市场调查 A、均将目标客群锁定于整个长三角 B、均拥有高档会所、星级酒店等高档配套，物业类型以酒店、别墅为主 C、均依托于良好的自然景观资源? 3）长三角同类产品的市场调查 备注1：把调查范围从黄山扩大至整个长三角，找寻相对目标人群 备注2：锁定具有同等市场地位的竞争对手，重点分析其营销策略?本项目在长三角地区内的竞争对手，由于缺乏第一手材料，本提案暂不做评价。二、我们有着什么样的产品？ 1、作为一个旅居复合大盘，我们有什么整体优势？ 1）地理优势： 世界级风景旅游城市黄山市之新安江南侧、市中心世纪广场、花山----渐江国家级风景区、徽杭高速3公里? 2）规模优势： 6000亩=400公顷=400平方公里=1/3黄山城=1/4杭州城 二、我们有着什么样的产品？ 1、作为一个旅居复合大盘，我们有什么整体优势？ 3）优势与机会： A、目前屯溪旅游地产、价格水平处于初级阶段。 B、独特的山水文化和徽派建筑文化。 C、项目区位内正在实施城市景观带改造，自然环境景观好。 D、花山大道、徽杭高速等便捷交通。 E、三大国家级风景区，旅游互动资源丰富。 F、黄山市目前缺乏高质量的接待及休闲度假功能中心。 G、旅居复合概念规划大盘，规模优势显著。 二、我们有着什么样的