华电价格报告.pdfVIP

{定价策略}华电价格报告 华电路 1 号项目 成本/价格/与不同物业配比/分析报告 目录 一、项目不同销售进度的价格分析 3 （一）1 年售罄的价格分析 6 （二）一抢而空的价格分析9 二、南京挑高小户型调研报告 11 三、项目成本分析 15 四、项目不同物业配比分析 57 五、项目现金流量表与动态投资分析 60 六、户型配比分析 61 一、项目不同销售进度的价格分析： 1 、定价策略 本项目价格的确定采用以下基本思路：  市场比较法推算单价 2 、市场比较法的运用 2.1 估价思路 市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 2.2 样本选取 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。优派克思地产策略研究中心在实践中总结出以下样本选取原则：  相近原则，相近地段会有更多的相近因素  成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义  功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位 在以上原则的指导下，我们调查了与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。 2.3 修正思路 一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素 4 个方面。但在样本选取的过程中，我们充分考虑了 交易情况和区域因素，故这两项因素的修正意义不大，这里简略认为相同；个案得到的均为销售价格数据，都是当前时间发生的价格，因此也 不必考虑交易日期因素。因此，优派克思选择了一些指标对普通公寓个案进行了修正。 3 、项目周边在售项目市场价格情况： 2 2 案名 开发商 项目地址 占地面积(万M ) 总建筑面积(万M ) 建筑形态 在售主力户型 整体成交均价 当月成交均价 南京弘瑞建设实业有限公 弘燕名居 和燕路 386 号 0.5 1.3 高层 二房 109.58-111.24 4929 5162 司 南京栖霞房地产开发有限 栖霞天韵 迈皋桥 71 号 0.48 3.17 高层 三房 139－140 5384 5267 公司 北城世家 栖霞房地产 合班村 8 号 3 7 多层、小高层 三房 113-121 5180 5220 南京赞成房地产开发有限 赞成湖畔居 龙蟠路 55 号 4.8 9.6 小高层 三房 109-125 5386 5664 公司 红山韵致居 南京中鹏建设有限公司 十字街 68 号 1.7 4 小高层、多层 三房 109～118 5739 5739 东恒集团国贸建设股份有恒嘉路（原黑墨 高层、小高层、二房 92 东恒阳光嘉园 13 20 5456 5606 限公司 营路）98 号 多层 三房 129-135 南京金基房地产开发有限 金基翠城 黄家圩 8 号 7.5 12 小高层、多层 三房两卫 106-134 5960 6396 公司