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房地产开发资金使用计划及融资方案的选择 房地产开发项目资金使用 计划 及融资 方案 的选择 1 投资费用的组成及计算 1.1 开发成本 1.1.1 土地使用权出让金 1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费 ( 生地 ) 1.1.3 前期工程 费 1.1.4 建安工程费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公共 配套设施费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 开发期间税费 1.1.9 其他费用 1.2 开发费用 1.2.1 管理 费用 1.2.2 销售 费用 1.2.3 财务 费用 2 投资资金使用计划的编制 2.1 编制投资资金使用计划的依据 2.2 资金使用计划表的形式 2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本理论 3.1 资金投入方式与来源 3.2 项目的融资组织形式 3.2.1 既有项目法人融资 3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集 (1) 公司融资方式下的项目资本金 (2) 项目融资方式下的项目资本金 3.4 负债融资 对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。 (1) 商业银行贷款 u 按贷款的期限划分 v 按贷款的用途划分 w 按贷款有无担保品划分 (2) 非银行房地产金融机构 3.5 信用保证措施 3.6 抵 ( 质) 押贷款与抵 ( 质) 押物 (1) 抵押贷款 (2) 质押贷款 3.7 筹资决策 4 房地产开发项目融资实务 4.1 短期资金筹措 (1) 商业信用 (2) 商业票据 -- 本票与汇票 (3) 短期贷款 4.2 中长期资金筹措 (1) 开发企业自有资金 (2) 银行抵押贷款 (3) 信托贷款 (4) 以契约式合资结构方式 合作开发 (5) 预售回款与定金 (6) 让承建商带资承包 (7) 增资扩股 (8) 股东借款 (9) 股 票 ( 上市股份制开发企业 )(10) 发行公司债券 (11) 银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案 4.3.1 土地竞投与购地 (1) 资金投入量 (2) 资金来源 4.3.2 规划设计与场地准备 (1) 资金需求 (2) 资金来源 4.3.3 ±0 以下工程 (1) 资金需求 (2) 资金来源 4.3.4 主要结构工程 (1) 资金需求 (2) 资金来源 4.3.5 多层主体封顶 ( 高层主体 2/3) (1) 资金需求 (2) 资金来源 4.4 资金回笼与资金管理 4.4.1 资金回笼 4.4.2 资金运作管理 4.4.3 资金运作实战技巧 (1) 资金运作及风险回避 (2) 资金投入与回笼技巧 u 短线投资的资金投入与回笼技巧 v 长线投资的资金投入与回笼技巧 w 长短结合投资的资金投入与回笼技巧 5 房地产项目融资现状与出路 传统融资方式 : 自有资金 +银行贷款 现阶段融资方式 : (1) 自有资金 +信托计划 (2) 股权融资 +银行贷款 (3) 自有资金 +房地产投资基金 创新融资模式 : (1) 开发商贴息委托贷款 (2) 信托 +房地产销售期权