第三章—不动产估价原则.ppt

第三章 不动产估价原则 北京师范大学珠海分校不动产学院 最高行为准则：独立、客观、公正原则 1 技术性原则：合法原则 2 技术性原则：最高最佳使用原则 3 技术性原则：估价时点原则 4 技术性原则：替代原则 5 重点掌握内容： 掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含义和内容； 熟悉独立、客观、公正原则、替代原则的含义和内容； 独立、客观、公正原则 所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响。 所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。 所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。 合法原则 合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点： (1)在合法产权方面，应以不动产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据； (2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据； (3)在合法处分方面，应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据； (4)在其他方面，如评估出的价格必须符合固家的价格政策 最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。 最高最佳使用必须同时符合4个标准： ①法律上许可； ②技术上可能； ③经济上可行； ④价值最大化。 最高最佳使用具体包括3个方面，①法律许可下最佳用途；②最佳规模；③最佳状态。 所谓最佳用途，是指不动产估价不应受现实的使用状况的限制，而应对其最佳的使用方式作出判断。 所谓最佳规模，表现为土地、资本、劳动和管理等要素中，只有各要素合理配置与组合，才能发挥最佳效果。 所谓最佳状态，一是指不动产内部处于最佳均衡状态，土地与建筑物达到最优匹配状态（均衡原理）；二是指不动产与外围环境处于最佳协调状态（适合原理）。 估价时点原则 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。 这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根损估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。在实际估价中，通常是评估现在的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或“估价作业期”内的某个日期确定为估价时点。 另外在估价中要特别注意估价时点、估价对象和房地产市场状况之间的相互内在联系。 (1)估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对过去的估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定。 (2)估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在不动产损害赔偿和保险理赔案件中。 (3)估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。 (4)估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估期房的价值。 (5)估价时点为未来的情形，多出现在不动产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估不动产在未来开发完成后的价值。 替代原则 替代原则主要以消费者正常的和合理的消费行为为基础而形成的基本原则。 替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。 类似房地产：是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的不动产。 同一供求范围，又称同一供求圈，是指与估价对象具有一定的替代关系，价格会相互影响的其他不动产的区域范围。 * * 北京师范大学珠海分校不动产学院