特殊事项说明.pdf

主要资产评估假设的内涵及应用 （一）主要资产评估假设的内涵 1. 交易假设（最基本的前提假设） （1）交易假设的含义 交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中， 评估师根据待评估资产的交易条件 等模拟市场进行估价。 （2 ）交易假设的意义 交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件； 另一方面它明确限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中； 资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。 2. 公开市场假设（交易环境的假定） （1）公开市场假设的含义 指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖， 其价格高低取决于一定市场的供给状况下独 立的买卖双方对资产的价值判断。 资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定， 而 不是由个别交易案例决定。 所谓公开市场， 是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。 在这个市场上， 买者 和卖者的地位是平等的。 资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间， 买卖双方的交 易行为都是自愿的、 理智的， 而非在强制或受限制的条件下进行的。 买卖双方都能对资产的 功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。 （2 ）公开市场假设的意义 其他假设都是以公开市场假设为基本参照的。 公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设， 凡是能在公开市场上进行交易、 用途较为广泛的或者通用性较好的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。 3. 最佳使用假设（多用于房地产评估） 所谓最佳使用是指一项资产在法律上允许、 技术上可能、 经济上可行， 经过充分合理的 论证，能使该项资产实现其最高价值的使用。 最佳使用通常是对一项资产如果存在多种不同的用途， 评估人员应该选择其最佳用途来 对比进行评估。 会计准则中的公允价值就明确规定是最佳用途下的市场价值。 4. 现状利用假设 所谓现状利用是指一项资产按照其目前的利用状态及利用方式对其价值进行评估。 现状利用方式可能不是最佳使用方式。 5. 原地续用假设 原地续用是指一项资产在原来的安装地继续被使用， 其使用方式和目的可能不变， 也可 能会改变。 原地续用的价值要素一般应该包括：设备的购置价格＋设备运输费＋安装调试费等。 如果涉及使用方式及目的变化， 还要根据委托条件确定是否考虑变更使用方式而发生的 成本费用。 6. 异地续用假设 异地续用是指一项资产不在原来的安装地继续被使用， 而是要被转移到另外一个地方继 续使用，当然使用方式和目的也可能会改变，也可能不改变。 异地续用涉及设备的拆除、迁移和重新安装调试等环节。 除了设备本体价值， 还需要根据买卖双方约定的资产交割及费用承担条件， 确定其价值 要素是否还包括设备的拆除费用、运输到新地址的费用和重新安装调试费等。 7. 持续经营假设（经营主体） 持续经营假设实际是一项针对企业或业务资产组 （CGU，也可以称为经营主体） 的假设。 该项假设一般不适用单项资产。 持续经营假设是指假设一个经营主体的经营活动可以连续下去， 在未来可预测的时间内 该主体的经营活动不会中止或终止。 假设一个经营主体是由部分资产和负债按照特定目的组成的，并且需要完成某种功能， 实际就是假设经营主体在未来可预测的时间内将会继续按照这个特定目的， 继续该特定功能。 持续经营假设下的评估一定是基于企业未来经营收益的多少来确定其现实价值的。 8. 有序清算假