上海写字楼天安国际大厦市场推广策划.pdfVIP

上海写字楼天安国际大厦市场推广策划 1.1 项目概况 本案地处大连最繁华的青泥洼中心商业区，与人民路商 务中心、中山广场金融中心、天津街商业区毗邻。城市主动 脉中山路使青泥洼成为大连交通枢纽。由此，至本市各主要 城区畅通便捷。拥有绝佳的商业氛围，商业与商务间自由取 舍，左右逢源。 本案相关经济指 标： 楼层：55 层（包括地下 3 层， 地上 52 层）； 物业总面积：77344 平方米 可租售总面积：40000 平方米 目前楼层分配： 1－13 层：————————— —————————————————————————— 大连商业银行； 15 层(原 14 层) ，31 层：——— —————————————————————————— 小户型办公房； M 层，30 层，46(原 45 层) ：— —————————————————————————— ——— 避难层； 16－29 层，32 －46 层(44 层没 有) ，47 －52 层：——————————————————— ——— 标准层。 1.2 项目环境分析 1.2. 1 区域环境分析 1.2. 1. 1 大环境分析 政策导向 1）东北大开发的国家战略背景及东北老工业基地振兴的契机给商业 物业的稳步需求带来利好的软环境。 2）城市亮点工程，本项目备受关注。 3）大规模招商引资促进大连市整体产业升级。 市政府加大了整个大连市的开发力度。市政配套日渐成熟。逐渐形成 具有国际化影响的商务商业氛围。招商引资取得新突破。催生大量 外资企业入驻大连。 4）大量的国际级赛事及展览，迅速提升大连的整体城市地位，逐 步形成产业亮点。历届成功举办 “软交会”给大连市软件产业 的飞速发展奠定良好的基础。 5）低廉的产业成本结构，促进资本的洼地效应产生。 6）大量的商务投资热情促进物业的有效需求。 7）目前，国家加大对房地产及金融政策的宏观调控，使消费信心深 受影响，加重了民众持币观望的心态。 8）高端物业的使用需求放缓，投资者信心将受到影响。 9）目前央行已停止对商业物业的按揭贷款，遏制了大量投资客户购 买本案物业。 城市地位 1）大连的城市基础定位和大开发桥头堡地位使甲级物业面临良好的 机遇。 2 ）滨海花园城市。 3 ）港口城市（国际航运中心），打造一体化国际物流港。 4 ）大规模的城市建设和旧城改造。 5 ）新的投资热点地区，以IT 软件产业为特征的投资群聚效应产生。 6 ）典型的展览型城市，对带动相关资讯服务行业创造良好机遇。 产业格局 CBD ：中央商务区。聚集城市商务、金融、贸易、资讯和人才资源。 CED ：中央休闲娱乐区。要求紧邻CBD，处于 CBD 核心区域的辐射 范围内。体现最大商务成本。 CLD ：中央居住区。CBD 邻近区域范围，交通经营成本低廉；星海 新区中心，规模配套；同质高素质社区，CBD 群类聚集领地， CBD 生活形态领域；居住为主兼顾商务功能。 另外四大专业园区的建设，为本案的入市提供良好的契机，即双岛湾