宿州家乐福·世纪广场提案报告.pptVIP

家乐福 · 世纪广场提 案 报 告 一、市 场 篇 --- 料敌先机 1、宿州市场概述 -- 宿州市房地产上市量与开发量(单位:万平方米) 宿州市房地产上市量与开发量之比曲线图 2、重点竞争市场 在售竞争楼盘及状态 本案参照项目销售态势分析 3、市场走访情况  Q: 你买办公楼的目的? Q: 你买办公楼你会选择项目的位置 Q: 您所希望的办公楼是… Q: 您在购房时希望选择的区域位置是… Q: 如果一年内购房你会选择… Q: 您觉得目前二中广场的位置住宅的合理价格是： 4、综合分析 (SWOT) 1、优势 A、唯一性的地位 二中广场在市民心目中的“中心地位”，本案容易引发市民的“中心情结”； B、综合规划优势 本案集商、办 、住 三种房产产品形态，自成体系，从需求链上可以互为补充； C、稀缺性品牌 国际性大品牌商家入驻，提升个案品位，提升个案的商家入驻信心； D、开发商的强大资金实力 康德、金方强强联合，确保了本案实施具有强大的资金后盾。 2、劣势 A、价格与当地购买力的差距 本案的价格由于产品力提升，将会处于市场高端价位，而目前的区域市场价格水平 与本案有一定的差距。 B、新产品与当地的接受习惯 本案的产品在得房率及物业费上与当地传统产品-----多层相比较有一定的劣势。 3、威胁 A、两年内市中心板块将有较大的上市量 ，势必与本案形成强力竞争 B、低迷市场行情下，市场具有浓厚的观望气氛。 4、机会点 A、新产品上市对市场的吸引力 B、不断的降息政策对购买群的吸引力 C、本案产品的合理总价范围对市场的吸引力。 二、营 销 实 务 --- 谋定而后动 1、营销核心思想 A、产品核心价值探讨 a、产品固有的核心价值 ①都市零地标的地段价值 ②国际大品牌的品牌价值 ③都市综合ＣＢＤ的复合产品价值 　 b、需要提升的核心价值 　 ①与一线城市接轨的都市豪宅（类比） ②各类稀缺性所组成的传世价值（类比与计算） Ｂ、产品性价比的探讨 -- 打动客户采取购买行为的决定力量 a、目前市场上所有的存量房大多为大面积大总价的产品． b、总价相近原则，不用再等待城市的发展． c、各类产品附加值的叠加，形成“致命诱惑” ２、行销计划的制定与实施 整个销售期依据房地产预售许可证取得时间(预计09年10月底全 部取得预售许可证)；预售期销售面积如下： A、住宅及公寓销售面积： 依据预约期客层预定情况，对所开房源定价策略调整及销房及房源销售控制；虽然 户型配比比较丰富，但是户数太多，对销售有一定的压力，希望尽快销售回笼资金， 计划以快销售量，低销售均价快速实现销售，减少后期销售造成的压力；销售目标 如下（2009年11月~2010年12月底）：（单位：千平方米） 住宅及公寓： 办公楼： 住宅及公寓14个月完成41000平方米，约占总房源的92%. 办公楼14个月完成15800平方米，约占总房源的94% 住宅及公寓开盘均价实现3600元/平方米，并按照以上销售计划指标的完成情况，实行分段分价策略，以本案最终销售均价实现3700元/平方米为目标，各阶段价格分布见列表： 办公楼开盘均价实现3800元/平方米，并按照以上销售计划指标的完成情况，实行分段分价策略，以本案最终销售均价实现3900元/平方米为目标，各阶段价格分布见列表： 住宅及公寓销售目标及回款计划销售总金额以30%一次性付款，70%商业性贷款计算；商业性贷款以当 季度回款30%，次季度回款70%计算。最保守回款目标如下： 办公楼销售目标及回款计划销售总金额以30%一次性付款，70%商业性贷款计算；商业性贷款以当季度回款50%，次季度回款50%计算，最保守回款目标如下： 说明 : 1、本行销计划的开盘日期假设在2009年10月底,如果工期有所变动,销售及回款日期顺延. 2、本行销计划住宅及公寓平均价格是3700元/平方米,主要是因为在宿州对单身公寓的认知度还不高。办公楼平均价格在3900元/平方米,在宿州住宅和办公楼的区分还不是太明显,在他们认为住宅一改就可以做办公楼，在对办公楼产品认知度不高的情况下，首期推出的价格不宜过高。 3、本行销计划上均价能够实现的前提是本小区一定要有家庭供暖系统 4、本行销计划的销售时间