天启开启大连鸿玮澜山整合营销方案.pptxVIP

目录结构;2008年、2009年房地产市场经历了一个由“冰点”到“过热”的过程； ;;两会视野：;涉及住房保障的提案438件，主要建议有：加强和改善房地产宏观调控，整顿房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头；调整和完善土地供应结构，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。继续支持居民自住性住房消费，制投机性购房。;??货币政策： 3月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6月，银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐由“放松”转为“严格执行”。12月23日，央行四季度例会重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策。未来可能实行差别化信贷政策。 ??财税政策：二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，对普通住房和非普通住房区别对待，表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。 ??土地政策：五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。 ??保障性住房：加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。28日，李克强出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作，足见国家对保障性住房建设的重视。;总结：;;;;规划：“全域城市化”带来区域定位转变；; 南关岭随着新火车站的建设，将发展成为大连城市北部新“核心”，随着区域内商业、商务等产业发展，量能效应将一触即发，向北辐射效应也将明显增大； 受新火车站、新体育场等利好规划影响，区域内及周边区域的商品房价已出现了明显的价格增长，周边的辐射性影响加大；金州距离新火车站距离并不远，并且不存在市内交通拥堵现象，因此，时间距离对比，金州区优势更明显，未来金州极有可能成为大连新“核”区的后花园； 新机场规划将金州西海岸CBD板块地位直接上升为城市等级，未来金州区区域价值势必提升； 港口贸易区的规划发展不仅继续巩固了开发区在大连的经济地位，也使开发区就业人口可以保持一个长年增长的现象。而这其中存在大量的消费者收入根本无法满足其在开发区购房的意愿，因此极有可能出现客户“外逃”的现象；;;总结：; 金马路线; 金马路线;8000-10000元/平方米;地铁2号线;大连站： 至金石滩6：00——18：30 至保税区6：00——20：00 至九里：6：05、6：25、6：45 17：05、17：25、17：45;根据：“美国不动产经纪协会”（UREA）在对全美200个城市居住区的研究;;目录结构;区域房地产竞争市场预判; 2009年大连七区共成交土地2130.06万平方米（建筑面积），环比增长72.45%。其中，金州、开发区共成交土地成交量占大连总量的60%。 金州区西海岸板块、开发区高城山板块，09年都出现品牌开发商成功摘掉大体量地块的现象，未来区域商品房发展将在品牌开发商的引领下加速发展；;2008年; 金州、开发区09年土地市场共成交1269万平方米，而商品房成交量仅为260.5万平方米，按09年的消化速度计算，仅09年土地市场放量就将需要13年的消化周期；;总结： 09年下半年开始随着整体市场的转暖，成交量大幅提升，08年整体市场存量几乎在09年消化殆尽，并出现了供不应求的局面； 市场回暖的背景下，开发商开始加快工程进度准备入市，市场供不应求的局面或将在短期内改变； 金州、开发区09年土地市场成交量大增，未来市场潜在竞争压力大； 09年市场全面出现“过热”的现象，房价上涨过快，2010年入市需慎重；;;板块特征分析：;五一路板块特色： CBD规划转移，CLD概念被植入； 山景资源丰富，空气清新，CLD概念被普遍认可； 金马市概念植入，依托开发区中心板块从而实现价值提升； 区位优势明显，依托五一路及轻轨的开通对开发区及市内客户进行价格诱导； 区域内潜在供应量大，未来竞争激烈； 区域内商品房市场处于发展初期，具有升值空间，但居住氛围及配套目前相对不完善；;交通：五一路、轻轨;区域;; ;;1#;新希望家园受项目地段临近开发区优势，结合产品面积设计主要以小户型产品为主，深受开发区中青年客群的偏爱；一期项目供应现阶段主要以小户型产品为主，未来将出现中大户型；;板块总结： 南部板块位于开发区及金州区交界处，受地段及价格优势带动，开发区中低端客群对版块关注度较高； 现阶段该板块在售项目3个，可售存量约5万平方米左右，现阶段无展示项目。但售项目未来可售存量较大，与在148万平方米左