大亚湾开发强研究汇报.pptxVIP

研究缘起1 大亚湾城市与经济发展呈现“大型工业项目主导”的发展特征 ，大部分土地在历年大项目引领的房地产热潮中流入二级市场。1992年-1993年1994年-2000年2001年-2007年国内楼市的火爆工业大项目引热投资大亚湾区位价格优势突显周边城市炒房资金涌入亚洲金融危机国家严控过度投资大亚湾房产热退却全国开发区投资狂潮大亚湾成投资热土2 大亚湾定位为“工业主导型”城市，其房地产用地发展过快过热，其可容纳人口数量超出预期。3 大亚湾城市规划正逐步走向规范化，各个层次的规划编制或修编在即，规划部门希望通过对全区土地开发强度进行研究，为相关规划的编制提供依据。 研究目标1 提出大亚湾土地适宜开发强度的策略和建议，为相关规划的编制提供参考依据，从而引导全区土地和经济均衡发展。2 提出分区域和分地块的开发强度控制指标，作为规划部门管理建设用地的参考标准，使土地的审批和报建工作日益规范。研究回顾2009年11月，受大亚湾经济开发区住房和规划建设局委托，对大亚湾地区的开发强度控制进行研究2009年11月，对大亚湾中心区和西区的楼盘进行调研2009年12月中旬，进行大亚湾地区开发强度控制研究的初步汇报2010年1月初，根据初步汇报专家意见，针对研究的用地审批报建等细节信息进一步对研究成果进行修改调整，递交大亚湾地区开发强度控制研究报告中期成果2010年3月，根据大亚湾经济开发区住房与规划建设局反馈意见和新的任务要求，增加了第六部分 “分地块容积率控制” 的内容，递交了大亚湾地区开发强度控制研究报告阶段成果2010年4月中旬，大亚湾开发强度控制研究成果阶段汇报专家评审，建议增加基于水、电、碳排放承载力的人口容量测算，以及密度分区和修正系数研究，以制定更可行的分地块开发控制标准。上轮汇报专家评审意见汇总及完成情况：关于人口及用地规模预测方法思路1—采用环境容量方法（水、电供应量、碳排放量等标准），对区域人口上限进行预测；思路2—根据区域经济、产业发展趋势以及相关指标，测算产业配套人口和用地规模。目的—人口预测是对用地开发控制的前提和依据： 居住用地首先必须满足产业配套人口的需求（暂不考虑周边地区承接外溢）； 其次才是用于发展区域房地产项目； 但居住用地最大开发规模可容纳的人口又不能突破环境人口容量的上限。1.环境人口容量预测 供电承载力法 供水承载力法 用地适宜性评价法2.产业配套人口规模预测商业配套人口及用地规模预测工业配套人口及用地规模预测上轮汇报专家评审意见汇总及完成情况：关于用地开发强度的控制方法思路1—尽量不盘整居住用地，如盘整须考虑成本、收益以及人口变化； 分析研究设立总部经济的可行性和适宜的开发规模（面积、开发强度、功能、配套人口）。思路2—降低居住用地开发强度，参考惠州及周边地区的容积率控制标准设定容积率控制分区； 形成“基准容积率+特殊地段修正系数控制”的管理方法。目的—在经济可行的前提下，通过弹性手段控制地块（尤其是房地产用地）开发强度来控制人口规模。1.总部经济园区适宜规模研究2.房地产用适宜规模研究3.容积率分区控制方法和修正系数研究4.分地块容积率控制标准的制定关于图纸和内容表达思路1—用地性质调整的内容与容积率调整的内容应当一致。思路2—用照片或者模型模拟滨海地区的不同容积率楼盘情况。汇报框架 第一章 研究思路 第二章 现状分析 第三章 策略制定 第四章 规模预测 第五章 密度分区与指标控制 研究思路 研究依据1研究思路研究范围海域面积：488平方公里陆域面积：265平方公里研究对象用地开发强度（容积率、建筑密度、建筑高度等）上层次规划概述与本次研究目的宏观层面城市发展目标控制城市发展策略制定人口总量预测规模控制用地规模预测中观层面用地评价分级与城市发展需要用地密度分区控制建设密度分区用地变更与容积率调整实施用地容积率管理指引用地容积率控制与修正引导研究框架微观层面研究依据 国家、广东省有关规划建设的标准、规范及有关规划 《惠州市城市规划标准与准则》 《惠州市城市总体规划（2006-2020）》 《惠州统计年鉴（2001-2007）》 惠州大亚湾经济技术开发区各相关职能部门提供的现状资料和专业规划等 《惠州市大亚湾地区分区规划（2007-2020）》 《大亚湾经济技术开发区道路专项规划（2008-2010）》 《大亚湾城市建设与管理情况汇报（2008）》 《房地产项目容积率调查（2009）》 《规划设计要点汇总（2009）》 《大亚湾电力管网详细规划（2008-2020）》 《惠州大亚湾经济技术开发区科技创新产业园修建性详细规划（2008）》 现状用地分析评价 现状人口分析评价2现状分析与评价现状用地分析评价 用地构成根据《大亚湾区规划建设工作汇报2008.12》，截至2008年末，大亚湾