《第2章 房地产开发可行性研究》.pptVIP

房地产开发与经营;第2章 房地产开发项目可行性研究;重点问题;房地产可行性研究的概念 即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。;按对象现状条件;房地产可行性研究的作用;①项目 概况;房地产可行性研究的步骤;可行性研究报告的编制单位;房地产可行性研究报告的内容;;2.房地产市场调查的必要性和作用;（1）调查内容的广泛性； （2）???查内容的针对性； （3）调查内容的时效性； （4）调查方法的多样性与专业性； （5）调查结果的局限性。;1.访问法;2.观察法;; ;2.2.7房地产市场调查的主要内容;2.3 房地产开发项目市场细分;;2.4 房地产开发项目定位;2.4.2 产品定位;2.产品定位的概念;4.产品定位的限制条件;房地产市场分析方法;2.4.3 形象定位;要解决什么问题？;如何解决？;2.5 房地产项目的财务状况分析; 财务评价指标的计算与评价;房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括：; 通过财务评价基本报表，可以计算反映项目盈利能力的主要财务评价指标，如财务净现值、财务内部收益率等。 财务评价基本报表一般包括：;财务分析;2.5.3房地产项目反映财务状况的指标计算 财务净现值 财务内部报酬率 投资收益率 静态投资回收期和动态投资回收期; 财务净现值 是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。数学表达式为： FNPV——项目在起始时间点的财务净现值； CI-CO——净现金流量； ——折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率； 如果 FNPV≥0，则项目可以被接受； 如果 FNPV≤0，则项目应该被拒绝。;净现值 (NPV) net present value;现金流量表; 财务内部报酬率 是指使项目净现值等于零的折现率。公式为： ——项目在第t年的净现金流量； ——项目开始进行的时间点。 ;内部收益率 (IRR) internal rate of return;现金流量表; 投资收益率 是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为：　 投资收益率＝年净收益÷投资总额×１００％ 其中投资总额包括固定资产投资、投资方向调节税、建设期利息和流动资金投资。净收益额可以为缴纳所得税前的利润总额，也可以为缴纳所得税后的净利润。所以投资收益率可以分为税前投资收益率和税后投资收益率。 ; 项目总开发收入— 总开发成本;现金流量表;成本利润率=1500/4000*100%=37。5%; 静态投资回收期和动态投资回收期 投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。 静态投资回收期（ ） 即在不考虑时间因素影响的条件下，项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。公式为：;动态投资回收期（ ） 即项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。其计算公式为： 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为： ;现金流量表;T静=？ T动=？;2.5.4 房地产开发项目建设投资预测与分析 房地产开发项目的预测主要包括对项目的销售预测和开发建设投资数据的预测。 预测方法根据预测的性质划分，包括定性预测和定量预测两种。 ; 房地产开发建设投资构成; 成本费用估算结果汇总;确定租售方式; 风险与房地产项目风险 风险 从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。通常情况下，人们把风险划分为： -- 对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险 -- 仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险;房地产项目风险 房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 -- 房地产投资的系统风险 如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等； -- 房地产投资的个别风险