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松原市锦绣松苑项目可行性报告 松原“锦绣松苑”项目可行性研究报告 　　　　　第一部分：立项背景 一、项目区位、现状和发展前景 该项目位于乌兰大街与松原大路交汇处，距松原大路约?500?米 以北，乌兰大街以东。规划总占地面积?16.736?公顷。项目紧临交通 干线乌兰大街，距火车站不到２公里，政府的主要职能部门也都近 在咫尺。建设用地等级为三级，是松原市中心区仅有的几处待改造 的棚户区之一。 此棚户区属松原市新城区，该区域人口多，人员构成基本上是 传统上农民聚居区。区域内房屋状况复杂，大部分为农家住房，无 证浮房和违章建筑占有一定比例，还有树木、水井及大棚，居住条 件极差。由于房屋缺少必要的上下水、煤气、供暖等设备，环境卫 生“脏、乱、差”，污染严重，居民生活十分不便。 但在松原市政府的总体规划发展上来看。松原的行政区域发展 为东西向，此地段正处于新区发展绝佳位置。而且规划中的第二座 连接江南江北的松花江斜拉式大桥也将与乌兰大街北端相连。这些 都会为该处的房地产价值带来很大的升值空间。 　　　第二部分 项目拆迁调查摸底情况 其结果如下（松原张总提供）： 1、总占地面积：１6.736?公顷。（ 实际规划用地面积：16.736?公顷（详见规划图）。 2、调查摸底总户数：305?户，总建筑面积：58448.74㎡。（砖 混房、砖瓦房、砖平房、商铺、仓库、地下室） 第?1?页?共?17?页 松原市锦绣松苑项目可行性报告 人?口?数：1221?人 营?业?户：55?户 电 话：59?部 水（渗）井：798?口 树 木：2157?棵 围 墙：1249.13?立方米 铁 栏：36.50?米 3、公益设施：公厕?1?座 4、棚户区改造民意调查：不详 5、人口情况：1221?人（派出所提供数据） 另外，在该区域有： ①低保户：不详 ②残疾户：不详 ③困难户：不详 6、民族情况：不详 7、拆迁补偿标准和补偿额度 经侧面了解调查，并结合政府的文件测算如下： ①?房屋补偿标准：58448.74×50%×000?元/㎡（含面积补贴和 价格补贴）； ②?营业补助：55×500/户； ③?人口补助：1221×200?元/口； ④电 话：57×120?元/部+2×920?元/部； ⑤水 井：798×200?元/口； ⑥砖 墙：1249.13×60?元/立米； ⑦铁 栏：36.5×120?元/米 ⑧公 厕：1×50000?元/座 合计拆迁补偿金：2980?万 土地出让金：2450?万 回迁部分土地出让金：58448.74×50%×180?元/平米=526?万 实缴土地出让金：2450-526=1924×0.7=1347?万 土地出让金与拆迁补偿金合计：4326?万 通过以上数据，待开发改造的该区域现实情况复杂，数据还有 很多不确定因素。 第?2?页?共?17?页 松原市锦绣松苑项目可行性报告 第一、该区域房屋密度大，户均占房面积?190?平方米（各种建 筑物）。 第二、结合规划设计我们还很难确定回迁情况。 第三、我们将面对极为复杂的局面和不可预知的许多困难。 第四、摸底情况准确性难以估计，影响会很大 第三部分 项目规划情况 一、现有规划描述 根据现规划图，此项目四至为：乌兰大街以东，临江南路以南。 规划用地面积?16.736?公顷。规划总建筑面积?225936㎡。其中商业 建筑面积：24750?平方米。办公建筑面积：8500?平方米。规划住宅 面积：192686?平方米。容积率?1.35，绿地率?32%。日照间距系数; 1.9。规划停车泊位?169?个，地上车库?160?个。 （一） 平面安排及功能分区 1、乌兰大街商住楼为十一层，底一层商业网点，上托九层住宅。 2、临江南路商住楼为六层，底一层为商业网点，上托五层住宅。 １、 小区南侧用地界线商住楼为六层，底一层为商贸中心，其停 车场位于东侧院内，上托五层住宅，东侧上托三层公寓，停车场后 侧建货物仓库。商贸中心临街处设一个直通小区内的消防通道。商 贸中心屋顶设多个采光、通风窗，使一万多米的?商贸中心可直接采 光和有良好的通风，增加室内的舒适感。 ２、 在商贸中心北侧及临江南路商住楼南侧建一排一层车库， ３、 在靠近临江南路商住楼侧还建有两栋底车库住宅，车库布置 相对集中，使小区的动静分区更加合理。 ４、 在小区广场中心建一会馆和托儿所，后面为儿童活动区。 ５、 小区中心为六层住宅，在小区东侧建双拼别墅。 ６、 小区内建四个自行车棚，均匀分布在四个组团内部，靠近组 团出入口。 ７、 乌兰大街与临江南路交叉路口处建十层办公大厦，后院内为 第?3?页?共?17?页 松原市锦绣松苑项目可行性报告 停车场，与小区保持相对独立。大厦地下室内设有小区换热站、柴 油发电机房、消防控制室、生活水箱、消防水池。 （二） 交通路线分