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城市综合体商业地产 招商方案 一．正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处， 是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、 娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼 人群作为特色业态。 我们的开发目标是：、 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最 大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心， 不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社 会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到?6000?元，通过酒店式 公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才?出机制?出品牌?出网络 出思想。 通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战 略目标。 面对?21?世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行 创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台， 不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可 体验、可参与的文化娱乐节目。 根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理 方案。 二．业态规划与商业布局 略 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。2.零售商付出的租金比较合理。招 商直接决定了购物中心未来的收益?60%以上，特别是整体出售商业 物业时候，显得更为关键。 三．招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标?餐饮娱乐 顶层花园 景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场, 电影院。?配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5?层 热带雨林餐厅?2000?平方米，东来顺酒家?1500，2000?平方 米海港城大酒楼，快餐性质达到?2000?平方米：面点王?1000?平方旗 舰店，韩国烤肉?1000?平方?，三家?SPA?店?1500?平方米，新浩健康中 心?1000?平方米 4?层 美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺 电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 1000?平方米特 色餐饮，麦当劳 3?层?JC?Penny?1000?平方米特色餐饮 VA?BENE?意大利餐厅 2?层 上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北 京王府井百货等知名百货企业 1000?平方米特色餐饮，锦江拉丁餐 厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉”?或韩国烤肉。 一层?7000?平方米 男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆 品　尖端电子产品：SONY、三星专卖店?成都谭鱼头?1000?平方米特 色餐饮，星巴克 负一层?家乐福或吉之岛等中高档超市?8000?平方米?　国际名店 5500?平方米?白领音乐吧及音像店?1500?平方米，引进?KFC?及面点王 负二层 2000?平方米左右美食广场，深圳书城宝安店?1000?平方 米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢 的去处。屈臣氏?1000?平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃： 广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿 湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼?1.1?万平方米停车 场 负三层?停车场?15000?平方米停车场所 地下停车总面积?26000?停车数量?1000?辆 四．?招商团队建设及其约束激励 根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层 次，避免政出多门。 招商组织架构图 国外招商 以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。 要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负 责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。 委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。 兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不 需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招 商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。 为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励 政策，建议招商奖励政策： 略 由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。 通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。 约束措施：对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国 际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以 是上述奖励幅度?1.5-2?倍。 我们委托中介公司做主力店招商要付出?50-100?万元的招商代理 费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：1. 降低招商成本。2,提高招商质量。3.培养企业内部人才。 五．招商时间安排 销售周期?酒店式公寓销售?收回整个投资 六．招商地点与招商活动 深圳：本地品牌招商 -----举办国际招商新闻发布会