泰达港湾项目营销有效推广执行报告汇报文件.ppt

* * * * * * * * * * * * 2008年5月 价格阶段提价 2008.10月 2008.12月 2009.1月 2009.3月 2009.5月 2009.7月 8月中旬开盘，第一次放量 10月，第二次放量 2009.3月，第三次放量 2009.5月，第四次放量 2008.8月 5500元/平米 5600元/平米 5700元/平米 5800元/平米 5900元/平米 提价原则： 根据大港商品房月均涨幅1.1%，结合后期市场状况，调整本案价格； 高频率、小幅度提价，根据推盘量提价； 根据项目推出的产品以及销售任务提价。 2008年5月 全盘阶段销售额 销售额是根据消化面积的多少来制定的,预计总的销售额为303256224元。 单位：元 2008年5月 保持在各个销售阶段各种户型的多样化与产品链的丰富。 配合“小幅快跑”的价格提升策略，以相对较低的价格入市先推出质素相对较差的一部分房源，形成抢购局面，待销售量达到80%左右则再加推质素相对较好的房源进行提价。 如果首期推出房源未达到预期80%的销售目标，则采用将余量部分销控，按原计划加推后期房源并进行小幅提价。 以新货带旧货！以示范环境、先期完成的环境带期房！以商业、酒店公寓带住宅！ 销售进度计划 制定原则： 2008年5月 楼宇分布图 1# 2# 8# 4# 3# 6# 5# 10# 9# 7# 15# 13# 12# 11# 14# 泰达港湾共15栋楼，以中间绿地为中心，围合式分布。 2008年5月 1# 2# 8# 4# 3# 6# 5# 10# 9# 7# 15# 13# 12# 11# 14# A区 B区 C区 根据各个楼宇的地理环境，将地块各楼分为三个区域，A区的楼宇靠近热源厂，受其影响，位置略差；B区位置较好，靠近中心绿地与水景；C区位于项目最南端，靠近竞争对手，位置一般。 优势分区 A区楼盘：10、11、12、13、14号楼 B区楼盘：5、6、7、8、9、15号楼 C区楼盘：1、2、3、4号楼 2008年5月 第一次推盘放量楼盘 1# 2# 8# 4# 3# 6# 5# 10# 9# 7# 15# 13# 12# 11# 14# A区 B区 C区 推盘原则： 1、优劣相结合的原则，避免造成整体销售困难； 2、三个区相结合的原则，降低销售难点； 3、户型面积相结合的原则，满足不同客户的需求； 4、开盘期放量，为聚集人气，给客户留下良好印象，提高项目的品质，又是楼盘可以再看盘期多推出一些。 区域 推盘 A 12# B 6#、8# C 1# 一期推盘占总面积的约26%，销售时间为8月中旬—9月底，基本销售总面积的20%，剩余面积随下次推盘一起销售。 12# 8# 6# 1# 2008年5月 第二次推盘放量楼盘 推盘原则： 1、优劣相结合的原则，避免造成整体销售困难； 2、三个区相结合的原则，降低销售难点； 3、户型面积相结合的原则，满足不同客户的需求； 4、因为2008年的销售任务较重，所以第二次推盘放量楼栋较多。 区域 推盘 A 10#、11#、13# B 5#、15# C 2#、4# 第二次推盘占总面积的约47%，同时销售前一阶段剩余的面积，销售时间为10月—12月底，基本销售总面积的40%，剩余面积在下一个销售期里销售。 1# 2# 8# 4# 3# 6# 5# 10# 9# 7# 15# 13# 12# 11# 14# A区 B区 C区 10# 4# 5# 2# 13# 15# 11# 2008年5月 第三次推盘放量楼盘 推盘原则： 1、优劣相结合的原则，避免造成整体销售困难； 2、三个区相结合的原则，降低销售难点； 3、户型面积相结合的原则，满足不同客户的需求； 4、从次到好，覆盖全部产品线，保证各阶段客户的连续性。 区域 推盘 A 14# B 9# C 3# 第三次推盘占总面积的约20%，同时销售前一阶段剩余的面积，销售时间为2009.3月上旬—5月中旬，基本销售总面积的20%，剩余面积在下一个销售期里销售。 1# 2# 8# 4# 3# 6# 5# 10# 9# 7# 15# 13# 12# 11# 14# A区 B区 C区 9# 3# 14# 2008年5月 第四次推盘放量楼盘 推盘原则： 1、优劣相结合的原则，避免造成整体销售困难； 2、三个区相结合的原则，降低销售难点； 3、户型面积相结合的原则，满足不同客户的需求； 区域 推盘 A —— B 7# C —— 第三次推盘占总面积的约7%，同时销售前一阶段剩余的面积，销售时间为2009.5月上旬—8月底，全部销售完毕。 1# 2# 8# 4# 3# 6# 5# 10# 9# 7# 15# 13# 12# 11# 14# A区 B区 C区 7# 2008年5月 Details “港东国际化新