分析中国房企从100亿到1000亿的王者之道.pdfVIP

中国房企：从100亿到1000亿的王者之道 王 威 『2005年12月12日拙文经编辑后发表于《中国经营报》，2006年1月4日，以“从 100亿到 1000亿的王者之道”为关键词用百度可有哪些信誉好的足球投注网站出10400篇。自从万科于2004年9月宣布要在2014年 实现1000亿的销售额之后，我就开始思考房地产开发企业如何才能实现1000亿，更准确地说是思 考房地产企业如何实现增长的问题，分析房地产开发企业的边界在哪里。经过一年多的思考和研究， 并基于EXCEL建了一个1500行的战略分析模型，终于有了满意的成果，我将其中部分成果，结合对 当前房地产业一些现象的看法，写成此文。以文会友，欢迎交流。王威，毕业于北京大学光华管理 学院，曾任职于华润置地和复地，长期从事营销、投资、融资和战略规划等工作，有着独一无二的 完整行业经验 ，英语流利，Level II CFA candidate ,E-mail:w4239@；MSN: dwhero@』 2004年也许是房地产业自从上世纪90年代初低潮过后光景最好的一年，用一句话来描述就是： 没有不好卖的楼盘，没有不赚钱的开发商。就是在这一年的9月，万科正式宣布未来十年的目标和 发展规划：成为房地产行业的持续领跑者，每年保持30%的稳健增长，到2014年，销售额增长到 1000 亿元，利润 100亿，占全国住宅市场的份额从目前的1%增长到3%。 没有人会怀疑房地产业的容量，正是因为行业巨大的容量，给人们提供了充分的想象空间，而 目前行业高度零散的现状，也激发起人们提高行业集中度的强烈愿望，一千亿大企业的出现好像是 行业发展的必然。然而，房地产企业发展了20年都无法突破 100亿大关，又将如何在 10年之内达 到1000亿？十年一千亿真的可能吗？十年一千亿的真实含义是什么？十年一千亿路在何方？ 房地产开发企业为什么长不大？ 中国的房地产业是个高度零散的行业，这可以从目前的各种统计数字中反应出来。房地产企业 普遍规模较小，最大的企业万科发展了二十年仅达到近80亿的规模，而同样二十岁的海尔2004年 销售额已超过千亿。房地产企业为什么长不大？这部分因为行业发展还处在初级阶段，核心则是行 业自身经济特性所决定的。 房地产行业的特性源自于不动产的特性。房屋的生产分散，依赖于土地，很难大规模集中生产 和不受生产地的限制，规模效应几乎为零。产品完全差异化和个体化，受当地的地理、人文、经济、 规划、基础设施等因素的限制，很难标准化，根本无法像其他动产一样以流水线生产出标准化的产 -1- 品，然后脱离生产地销售到世界各地。 同时，生产的高度复杂和平均2到3年的开发周期，造成资金的巨额和长时间占用，极大降低 了资产周转速度，限制了资金的利用效率，也从根本上限制了发展的速度。在所有消费品行业里， 房地产业无疑是资产周转速度最慢的。以相同的启动资金，房地产企业的发展速度将远远低于像家 电和零售这样周转率高出几倍十几倍的企业。 而房地产的周期性又加剧了企业发展壮大的难度。一旦行业低谷到来，大批的房地产企业将消 失，曾经独领风骚的领先企业或者突然死亡或者大伤元气。这一幕就曾在 1992-1993年间上演过， 只有极少数企业艰难存活。现在活跃的企业绝大多数是93年以后诞生的。周期性低谷使得房地产企 业的规模周期性地萎缩，不得不放慢脚步，从头再来。 只有洞悉了限制房地产企业发展速度和规模的核心因素，才能找到快速扩张规模之路径。只有 革命性地解决了生产方式的标准化和规模化，大幅提高资产的周转速度，实现规模效应，抵消规模 增长带来的内部交易成本的上升，突破企业的边界，同时成功规避房地产周期性低谷的冲击，十年 一千亿才可能实现。 一千亿的真正含义 一千亿是销售额指标，受价格和汇率的影响，对 十年一千亿之：十大原则 于企业规模的增长，销售量和生产能力更有意义和决 1. 销售量比销售额更重要。 定作用。目前最大的企业万科一年销售143万平米的