第十二章契税法.ppt

某外商投资企业2005年接受某国有企业以房产投资入股，房产市场价格50万元，该企业还于当年以自有房产与另一家企业交换一处房产，支付差价款200万元，同年政府有关部门批准向该企业出让土地一块，该企业缴纳土地出让金100万元，当地契税税率5%，计算该企业2005年应缴纳的契税。 （1）50×5%=2.5万元 （2）200×5%=10万元 （3）100×5%=5万元 2.5+10+5=17.5万元 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。 3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。 4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。 5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 6.外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋属的，经外交部确认，可以免征契税。 1.纳税申报期限——纳税人应当自纳税义务发生之日起 10日内，向土地、房屋所在地的征收机关办理纳税申报。 2.纳税地点：土地房屋所在地。 按规定应缴纳契税的纳税人是（ ） A、出让土地使用权的国土资源管理局 B、销售别墅的某房地产公司 C、承受土地、房屋用于医疗、科研的医院 D、购买花园别墅的用户 答案：D 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 第一节、纳税义务人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税义务人。（买方交契税） （一）国有土地使用权出让 国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。 第二节、征税范围 （二）土地使用权转让 土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 “土地使用权出售”是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。“土地使用权赠与”是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。“土地使用权交换”是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。 （三）房屋买卖 以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。 （四）房屋赠与 房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。房屋赠与的前提是：产权无纠纷，赠与双方自愿。房屋赠与应有书面合同（契约），并须办理登记过户手续。房屋的受赠者应按规定缴纳契税。 （五）房屋交换 房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。 根据税法规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： 1. 以土地、房屋权属作价投资、入股；2. 以土地、房屋权属抵债；3. 以获奖方式承受土地、房屋权属；4. 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 5.公司增资扩股，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税； 6.企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。 【注意】土地、房屋权属变动还有其他一些不同的形式， 如典当、继承、分拆（分割）、出租或者抵押等形式而发生的土地、房屋权属变动的，不属于契税的征税范围。 三、税率 契税采用3％～5％的幅度比例税率。具体执行税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的幅度内根据本地区的实际情况确定。 四、 应纳税额的计算 应纳税额 = 计税依据×税率 计税依据：不动产的价格 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。“成交价格”是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 某居民从某房地产开发公司购买商品住宅一套，成交价格120万元，双方签订了购房合同。当地政府规定的契税税率为3％。计算该居民应纳的契税税额。 1200000×3%=36000元 2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 某影视明星接受某房地产开发公司赠与的商品房一套，市场价格155万元，双方签订了赠与的书面合同，并已至房地产管理机关办理了登记过户手续。当地政府规定的契税税率4