阳江区国有农用地基准地价成果征求意见稿.doc

阳江市市区国有农用地基准地价成果（征求意见稿） 阳江市国土资源局 二〇一八年十月 目录 TOC \o 1-2 \h \z \u 1 工作范围及基准地价内涵 1 1.1 工作范围 1 1.2 国有农用地基准地价内涵 3 2 阳江市市区国有农用地基准地价成果 5 2.1 耕地级别价 5 2.2 园地级别价 5 2.3 林地级别价 6 2.4 坑塘水面级别价 7 2.5 滩涂级别价 7 3 基准地价修正体系 8 3.1 宗地地价影响因素及其权重 8 3.2 地价影响因素修正幅度 11 3.3 基准地价修正系数表 11 3.4 使用年期修正 35 3.5 宗地地价评估 37 3.6 国有农用地用途修正 39 1 工作范围及基准地价内涵 1.1 工作范围 根据《广东省国有农用地基准地价评估指导意见》，阳江市市区国有农用地基准地价编制的工作范围为：阳江市市区现有的国有农用地和国有宜农未利用地，包括辖区内各种农垦农场、华侨农场、国有林场、国有未利用地、耕地后备资源，以及其他国有农用地进行国有农用地基准地价编制。本次工作范围包括阳江市市区所有国有农用地及宜农未利用地，总面积为224228亩，其中耕地面积为16736.75亩，园地面积为15405.27亩，林地面积40788.51亩，草地面积为1233.54亩，水域及水利设施用地面积为148969.52亩，其它农用地面积为1094.41亩。 本次公布基准地价用地类型为国有农用地，地类划分标准参照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）、《土地利用现状分类》（GBT 21010-2017）与阳江市市区实际地类分布情况及基准地价应用现实需求，定为耕地、园地、林地、坑塘水面、滩涂五类。 表1-1-1 阳江市市区国有农用地基准地价土地用途分类表 一级类 二级类 地类含义 耕地 水田 指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地。 水浇地 指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，种植旱生农作物的耕地。包括种植蔬菜等的非工厂化的大棚用地。 旱地 指无灌溉设施，主要靠天然降水种植旱生家作物的耕地，包括没有灌溉设施，仅靠引洪淤灌的耕地。 园地 果园 指种植果树的园地。 茶园 指种植茶树的园地。 其他园地 指种植桑树、可可、咖啡、油棕、胡椒、药材等其他多年生作物的园地。 林地 有林地 指树木郁闭度≥0.2的乔木林地，包括红树林地和竹林地。 灌木林地 指灌木覆盖度≥40%的林地 其他林地 包括疏林地（指树木郁闭度≥0.1、＜0.2的林地）、未成林地、迹地、苗圊等林地。 水域及水利设施用地（坑塘水面） 坑塘水面 指人工开挖或天然形成的蓄水量＜10万m3的坑塘常水位岸线所围成的水面。 水域及水利设施用地（滩涂） 沿海滩涂 指沿海大潮高潮位与低潮位之间的潮侵地带。包括海岛的沿海滩涂。不包括已利用的滩涂。 内陆滩涂 指河流、湖泊常水位至洪水位间的滩地；时令湖、河洪水位以下的滩地；水库、坑塘的正常蓄水位与洪水位间的滩地。包括海岛的内陆滩地。不包括已利用的滩地。 1.2 国有农用地基准地价内涵 本次国有农用地基准地价内涵：是指在一定标准耕作制度、农田基本设施状况和正常年景条件下，根据阳江市市区国有农用地自然、社会经济等因素，对同一级别内大宗作物所能达到的国有土地使用权价格，又是一种国有农用地质量价格。评估对象主要指耕地、园地、林地、坑塘水面和滩涂，具体如下： （1） 价格类型 国有农用地基准地价为地面地价。 （2） 评估基准日 评估基准日为2017年12月1日。 （3） 基本设施状况 耕地：基本设施状况为宗地红线外“两通”（通路、排水），红线内场地不平整，开发程度设定为具备基本的灌排设施（旱地无灌溉设施，具备一定的排水条件）及田间机耕道路体系。 园地：基本设施状况为宗地红线外“两通”（通路、排水），红线内场地不平整，开发程度设定为具备基本的灌排设施。 林地：基本设施状况为宗地红线外“一通”（通路），红线内场地不平整，开发程度设定为不具备基本的灌排设施。 坑塘水面：基本设施状况为宗地红线外“三通”（通路、排水、通电），红线内场地不平整，开发程度设定为具备基本的灌排设施。 滩涂：基本设施状况为宗地红线外“一通”（通路），红线内场地不平整，开发程度设定为不具备基本的灌排设施。 （4） 土地使用期限 土地使用期限设定为50年。 （5） 土地使用权类型 国有农用地出让使用权。 （6） 标准耕作制度 耕地：水田种植“早稻-晚稻”，旱地种植“花生-秋甘薯”，一年两熟制。 园地：种植“荔枝、龙眼”等多年生果树。 林地：种植可收益的 “桉树、杉树、松树”等多年生用材林。 坑塘水面：养殖可收益的