中国房地产上市公司特征及发展趋势.docxVIP

2010年中国房地产上市公司特征 2011-05-11 来源：中房网 【摘要】：2010年堪称房地产调控最为严厉的一年。始于2009 年底，持续2010 年全年，中央各部委及地方政府调控措施不断升级加码，逐次发力，调控政策 “一轮严于一轮”。这种从严从紧的调控政策一直延续到2011年。 1、调控政策持续发力　企业调整战略促进发展 2010年堪称房地产调控最为严厉的一年。始于2009 年底，持续2010 年全年，中央各部委及地方政府调控措施不断升级加码，逐次发力，调控政策 “一轮严于一轮”。这种从严从紧的调控政策一直延续到2011年。? 全国房地产销售情况变化 在数轮层层递进的金融行政政策的影响下，2010年房地产市场波动明显。随着金融行政政策不断从紧，2010年房地产企业面临来自市场、资金面等多重压 力，伴随着市场的深度调整，缺乏清晰发展战略的企业越来越难以适应市场环境的变化，更多企业特别是优势企业积极调整企业发展战略，准确定位市场前景和自身 能力，有效地提升了企业的竞争能力。 2、金融政策逐步收紧 企业积极开拓融资渠道 2010年，针对房地产企业融资的调控政策连续出台，上市房地产公司面临的融资环境逐步收紧，多条融资渠道先后受阻。 （1）银行信贷显著收紧 贷款授信明显减少 银行信贷是房地产企业融资最重要的渠道之一。2010年，随着银行信贷不断收紧，上市房地产企业获得大额银行贷款、银行授信明显减少。??? 2010年房地产开发投资中国内贷款额达12540.48亿元，同比增长10.3%，增幅较上年减少超过40个百分点。国内贷款总额占房地产开发资金总额 的17.30%，较上年下降2.47个百分点，占比下降明显。房地产企业银行获取贷款总额增速下降，占房地产开发资金总额的比重也明显下滑，银行贷款明显 收紧。如果银行保持对房地产行业的放贷速度，预计2011年全年上市房地产企业银行贷款额将可能出现下滑。? 房地产开发企业资金来源国内贷款总额及占比变化情况 （2）IPO上市困难重重 再融资基本暂停 除银行信贷外，上市渠道也基本停摆。2010年A股上市企业增多，但房地产IPO全面暂停，南国置业、景瑞地产、旭辉地产等准备A股上市的中小房地产企业 IPO计划继续搁浅，对大陆房地产企业有着较强吸引力的香港市场IPO同样困难重重。2010年全年仅天山发展控股、融创中国、中骏置业三家公司在港成功 IPO，多个房地产公司IPO计划受阻。  对于已经成功上市的企业来说，通过资本市场融资同样异常困难。据不完全统计，2010年共计超过50件房地产上市企业再融资申请遭拒，房地产企业的增发、配股等再融资计划基本处于搁置状态。 股权融资大门基本紧闭，债券融资同样陷入低迷。 在港上市房企方面，配股、债券融资再融资则表现地相对活跃。 （3）信托市场一枝独秀 多方创新缓解压力 面对银行信贷、股市融资、债券融资等传统融资渠道受限，房地产上市公司积极争取拓展融资渠道，通过不同融资方式缓解资金压力，维持企业的资金水平。 房地产信托在2010年急剧膨胀，房地产上市企业从房地产信托中获取了大量资金。据统计，2010年样本沪深上市房地产企业通过信托渠道融资总额达439.38亿元，是2009年的6.15倍。? 2010年信托发展情况 在多条融资渠道受阻的情况下，房地产上市企业融资创新成为2010年房企融资面一大亮点。 3、市场竞争日益激烈　企业多方优化竞争策略 根据中国房地产测评中心2010年房地产开发企业500强研究的成果，2006年、2007年、2008年和2009年最大的四家房地产开发企业销售收入 各年占全国销售额（CR4，四厂商集中度）的比重分别为4.6%、5.2%、7.8%、3.3%和5.8%，与2009年相比，2010年市场集中度明显 提升。 对各企业的全国市场占有率分析表明，与2008、2009年仅万科一家公司市场占有率基点值（1个百分点的百分之一）超过100相比，2010年市场占有 率基值超过100的上市公司达到3家。大于等于30的上市公司达到15家，较2009年增长近一倍。规模优势企业在市场调整期表现出了强大的竞争能力，强 势抢占市场。 房地产上市公司市场占有率基点值 另一方面，通过实施和强化品牌策略来抢占市场份额，提高企业竞争实力已成为我国房地产企业发展的共识。 此外，房地产上市企业在产品宽度和产品深度的细化上做出了各方面的努力。2010 年，受房地产市场调控政策特别是针对住宅市场的调控政策的影响， 房地产上市企业纷纷开始调整产品策略、寻找新的出路以分散风险、顺应宏观政策走势。旅游地产和商业地产成为房地产企业化解政策风险，分散企业经营风险，应 对市