案例1_营销策略总纲.ppt

香蜜湖一号营销策略思考 谨呈:深圳盛辉物业发展有限公司 报告纲要 一、客户目标——”名利双收” 二、策略背景 市场大势把握 市场项目时间轴 二、策略背景 项目自身分析 项目自身分析 三、战略性思考 高层产品市场竞争 在高层产品中，市场推售量较大，本项目的产品面临激烈的竞争。 高层产品对比分析 入户花园、错层大露台已被众多项目复制，并不能成为本项目的主差异点； 合院花园、直达双开门电梯是产品最大的创新点，足以刷新市场。 TOHO产品市场干扰 05-06年高端物业TH集中供应队本项目的低层产品而言，虽不构成竞争，但存在较大的干扰。 TOHO产品竞争分析总结 战略性思考A. 三、战略性思考 市场豪宅项目形象定位分析 战略性思考B 战略性思考B 战略性思考B 战略性思考B 三、战略性思考 品牌的思考 规模化生产后的中海地产，需要更新 “中海模式”，升华品牌，实施品牌滚动 品牌实践 品牌实践 五、营销策略意见 营销推广 特别说明：发展商提供的策划报告中对营销推广方面已经论证的比较详细，此部分只是提出世联的补充意见。 营销推广策略 销售现场 销售现场 销售现场 The EndTHANK YOU! 世联地产 香蜜湖一号项目组 售楼处 关键词：服务式销售，侍应 香蜜湖一号原创会所制营销中心 ——会所内置的售楼处，其装修标准就是未来可经营的会所，随意和亲切的环境氛围能让客户产生认同和信任，对其决策有一定的帮助。 ——在香蜜湖一号原创会所制营销中心里，没有喋喋不休、满口逼定的销售人员，只有商务、地产推荐类的服务人员，给客户带来无限尊重与尊贵感。 样板房 香蜜湖一号之样板房——原创体验场 活动建议：样板房开放日体验秀 ——样板房开放之日，可在装修豪华而不失温馨的样板房中，加入人物活动，例如花园中有园丁在剪草，豪华客厅中有人在弹奏钢琴，甚至可在浴室中摆放浴女模特，增加样板房的生气，展示香蜜湖一号社区生活氛围。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * 本报告是严格必威体育官网网址的。 一、客户目标梳理 二、策略背景 市场 自身 三、战略性思考 四、策略分解 营销推广 销售现场 “利”—高利润 ——均价创新高：1.8万元/平米； ——快速销售完毕； ——资金快速回笼/利润最大化/持续旺销 “名”—品牌 ——项目绝对市场影响力； ——无可比拟，难以复制超越 ——中海品牌升华/品牌价值及持续影响力 “九万三”这样一个被赋予很大期望的项目，成为深圳乃至全中国最耀眼的地产明星，是终极目标。 本项目入市时的市场状况 未来两年豪宅市场预计 2、项目自身解析 1、市场大势把握 19万 2005.10 — 200-300m2TH — TH/小高层 1.4 19万 星河丹堤 10万 2005.6 1.6万 —— 100 独栋/TH 0.6 10万 中信龙岗项目 龙岗 25万 2005.5 1.2万 77-180m2三房 1212 TH / 小高层 1 25万m2 第五园 16.4万 2005.10 2万 200-400m2别墅 500 独栋别墅 0.5 16.4万m2 尖岗山项目 宝安 2万 2005.5 2.6万 330-438m2别墅 30 独栋别墅 2m2 观澜湖高尔夫 南山 罗湖 福田 区域 合计 19万 2005.03 9000 110m2三房 150m2四房 946 高层/小高层 2.61 19万m2 中旅二期 3.8万 2005.5 2万 200-240m2 TOHO 160 TOHO 2.04 8.2万m2 城市山谷三期 万 2005.02 5万 373-561m2 23 独立别墅 0.13 3.87万m2 波托菲诺 19万 2005.5 1万 180~260m2TH 500 独栋/TH 1.3 54万m2 振业城 2005.07 2005.01 2005.10 2005.8 2005.12 2005.08 2005.01 2005.10 推售时间 751 1167 198 1000 80 448 710 500 总套数 25万 2万 98m2两房 130m2三房 高层为主 3.3 25万m2 红树西岸 7.6万 1.5-1.8万 200m2四房，260m2复式 高层/小高层 1.708 7.6万m2 天鹅堡III区 200万 15万 19.3万 2万 10万 14万 13万 存量 9500 165m2三房 220m2四房 高层/TOHO 3.18 15万m2 中信红树湾二期 8000 1.8-2万 1.4万 1万 均价 高层 独栋/TH 高层 高层/小高层 高层/TOHO 建筑形式 200m2四房 1.4 10万m2 水榭花都三期 200-300m2TH 0.68 2万m2 凤凰谷 150-250m2