BDA国际企业大道II写字楼的价值投资分析.docVIP

一:写字楼的价值投资分析1、低办公成本分析：（1）租用甲级写字楼与购买BDA国际企业大道Ⅱ的价格比较????尽管企业在选楼过程中关注的因素方方面面，但写字楼的办公成本始终是企业选址的第一考虑。北京甲级写字楼主要分布于CBD、金融街、中关村、燕莎、东二环和东长安街/建国门六大区域，若租用这些区域的物业????需求面积按5,000平方米计算????六区域租金按平均US$27.00/月/平米计算（根据戴德梁行2006年第四季度统计报告）????租金按每年11个月收取????汇率按1：8计算????每平米年租金=US$27.00/月/平米*8*11月=2,376元/年/平米????物业年租金=2376元/年/平米*5000平方米=11,880,000元/年????三年租金/年*3年=35,640,000元???若购买BDA国际企业大道Ⅱ：????5,000平方米????报价为7,580元/平米????总价为：7,580元/平米*5,000平方米=37,900,000元????经过以上对比可知，租用几大写字楼区域的甲级写字楼三年，几乎与购买BDA国际企业大道Ⅱ5,000平方米的独栋价格持平。而考虑到BDA国际企业大道Ⅱ超越常规甲级写字楼的优良项目品质和亦庄区域长远升值潜力，无论是自用还是投资，购买BDA国际企业大道Ⅱ无疑都是具有战略眼光的正确选择。 （2）BDA国际企业大道Ⅱ与北京其他商业地段项目的价目比较表 2、高投资回报分析：????目前亦庄开发区内商务办公条件尚处于发展阶段，区域内没有真正意义的甲级写字楼，独立办公物业较少。随着亦庄开发区从单一的生产工业区向综合型现代工业商务新园区发展，市场对于写字楼类的办公物业的需求必将大幅增加。大批商贸型中小公司、第三产业相关公司和机构数量将大量增加，目前供应市场远无法满足巨大的市场需求。。 ?? ??目前，亦庄区域内办公市场物业数量较少，办公物业类型较为单一且规模较小，物业本身设计、装修、配套设施等综合品质较低。区域内办公物业由于可选择性较少所以出租率保持很高的水平。并且，可预见的是未来几年中区域内没有新增的成熟写字楼项目供应 。 ???? 以亦庄区域内项目朝林大厦为例，项目目前租金价格为2.8元/天/平方米，出租率达到90%以上。以本项目绝佳地段、突出的项目品质、优越的展示性和独立性优势，以及未来几年内没有竞争对手的状况，未来项目的租金水平将随着项目逐渐成熟而不断提升，高于区域内现存物业的租金水平。即使考虑本项目的成熟期，以当前2.8元/天/平方米的租金价格计算: ????本项目的投资回报率=年租金收益/销售价格　　即：X=2.8*30*11/7580（X为投资回报率，按1年1个月的免租期计算，7580为销售均价。）　　则：X=12.2% ????按照国内目前的实际情况来看，超过12%的投资回报率是十分客观的、也是非常适合投资的。 、长远增值潜力分析： ■区域增值潜力????房地产项目的升值与所处区域环境的升值密不可分，BDA国际企业大道II所处的北京经济技术开发区为环渤海经济带核心，受益于国家经济战略发展方向，未来区域竞争力将快速提高。而本项目在北京经济技术开发区的三条干道交汇处，轻轨站边，是商务核心区的核心地段，待荣华路商务带开发完成，本项目作为区域地标售价和租金的都将大幅增长。 ■设计超前???? BDA国际企业大道II在规划设计阶段以最大限度满足主流企业办公要求为目标，充分考虑到不同类型企业对写字楼平面布局、层高、承重、用电、空调、电梯以及智能化系统等各个方面的特殊要求，在整个北京写字楼市场上设计超前，不仅全面超越现有独栋写字楼项目的普遍水准，更具有与主流商圈顶级写字楼较量的实力。设计超前，本项目的保值、升值能力更有保障。 ■土地使用性质?? ??与北京写字楼市场上的大多数独栋写字楼项目不同，BDA国际企业大道II的是真正意义上的写字楼，土地性质早已规划作为办公和商业用途，而不是工业用途，不存在未来政策风险问题，无论何时都能保证业主作为办公或商业经营使用，这是本项目超越大多数同类独栋写字楼的特有优势，也更突显出本项目的未来的升值空间巨大。 双LOFT空间，超值挑空空间????首层、顶层具有高达8.4米或12.4米的LOFT空间， 客户购买后可根据自身需要自行隔断成2层或者3层，即客户花一层的总价购买了2倍甚至3倍的建筑面积，超值挑空空间显而易见。　 5、写字楼之首层超值商业价值分析（1）绝佳的商业展示地：????项目在正对商务核心带的荣华南路环岛，对人流、车流具有较强吸引，并与会所形成围合空间，作为一个整体形成了一个展示性极强的商业环境，有利于吸引园区内外的各种商业客户。 （2）顺畅的交通便利性：