小产权房存在的问题及解决建议论文.docVIP

- . 小产权房存在的问题及解决建议 学号:201103540610 姓名：何玲莉 政行院政治学与行政学2011级6班 指导教师：陈娅 内容摘要：小产权房是伴随着房地产的产业化出现的，随着近几年我国出现的房地产热及房价疯涨的情况，小产权房的低廉价格开始吸引了更多人的眼球，因而越来越多的人在即使知道小产权房有着巨大风险的条件下，还是选择了铤而走险修建、出售及购买小产权房，这使得小产权房问题更加恶化和愈演愈烈，其中就包括小产权房面临的现实性风险，以及该如何看待和解决小产权房的问题。本文将对小产房的相关具体内容进行阐述。 关键词：小产权房；背景；风险；建议 小产权房产生的背景及热销原因 何谓小产权房？ 小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。目前我国小产权房大致可以分为三类：第一类指占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二类是指在政府划拨或出让的土地上。不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三类是指在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“均产房”。 小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。 小产权房产生的背景及热销的原因 （1）产生背景 小产权房是农民集体利益与政府利益博弈的结果，即公民个人利益与公共利益之间存在尖锐的利益冲突，类似于工业和农业之间的“剪刀差”，这种“剪刀差”严重损伤了公民个人利益，从而导致了小产权房的出现。现行法律规定，农村集体土地属于集体所有。在集体土地之内，只允许本集体村民依法申请住宅基地并建造房屋，不允许集体出让土地进行房地产开发建设，也不允许农民个人出卖宅基地或转房屋给非集体成员变相进行房地产开发。确需使用集体土地进行开发房地产的，应先由国家征收集体土地，再行出让给开发商，由开发商进行商品房开发建设后出售。现实的问题是国家征收集体土地的价格与国家出让土地的价格之间存在较大的利益空间，有的后者是前者的几倍、甚至几十倍，这部分差价利益由国家去的，本来就不富裕的农民集体对此非常不满，当有机会出让土地获得大于国家征收回报时，集体便不惜违法。义无反顾地为之。从理论上讲，所用权是权利人对其财产险有占有、使用、手艺和处分的权力，既然法律规定集体对其土地享有所有权，就应该赋予其处分权和收益权，而太多的限制使集体对其土地几乎丧失了处分权和收益权，这就严重损害了集体土地所有权的完整，限制了集体土地的权利行使。对这一问题，农民集体现实的做法就是用建设、出售小产权房的行动来“维权”，同时，一些地方政府的违法审批也起到了推波助澜的作用。 小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果。城市化是人类社会进步的标志，也是我国实现经济结构转型、消灭城乡差别、发展经济的重要步骤。近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，因此近年来我国大中城市房地产业发展迅速。但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。 政府职能发挥不力客观上导致了小产权房的发展壮大。小产权房从产生时起就不合法，但是能够不断发展壮大，其外因是政府监管查处不力。小产权房多集中在市郊，就在政府的眼皮底下，从开工建设到出售交付，不是一朝一夕之事，有关部门不可能发现不了，如果能够发现一起查处一起，也不会导致现在的局面。以前各地的小产权房还不敢公开销售，多是通过与村民签订协议，以村民的名义购买，过户只能偷偷在村委会进行;现在，小产权房的销售已经完全公开化，开发商不再遮遮掩掩，而是明确告诉对方是小产权房，也不再虚假承诺将来可以办市证。开发商之所以敢于公开销售小产权房，也与政府部门查处不力有关。个别地方政府为了获取一定的利益，违规审批小产权房的建设，甚至一些乡镇政府公开发放房产证，这也在一定程度上助长了小产权房的发展。 小产权房问题是公众与政府心理对抗的结果。尽管有关部门不断发布对小产权房的禁令和购房警示，但是公众的购买热情却丝毫不减。究其心理原因，是购房人拿法不责众的心态与政府的决心对抗，其心理是：反正有许多人购买小产权房并居住，政府总不会强制拆除;如果政府强