房地产标准化专题研究.pptVIP

住宅产品的标准化 * * * * * * * * * * * 产品标准化工作方法 房地产企业要实现发展目标，取决于四个基本要素：产品（Product）、制度/流程（Process）、人员（People）、运营（Project）。其中全面、系统的标准化体系由以下四个标准化组成： １、产品标准化——产品线 ２、流程标准化 ３、人力资源标准化 ４、合约标准化 * * 房地产标准化体系 产品标准化 运营标准化 服务标准化 专项技术标准 产品营销标准 产品建造标准 成熟产品库 标准产品库 模块标准库 计划管理 成本管理 阶段成果管理 投资收益管理 客户管理 产品采购标准 产品设计人性化 建造过程品质化 入住精细化服务 产品标准化是构建房地产标准化体系的基础。 项目案例库 成本限额标准 技术标准库 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 成果标准 集团技术部门 制定模板 项目公司营销部在产品策划中应用 实施方案成果标准 施工图成果标准 概念规划成果标准 《产品配置标准建议书》 《施工图设计指引》 标准图成果 通用部品 技术标准及设计定板 通用输入条件 其他通用成果 集团技术部门制定并颁布 项目公司执行 集团技术部门制定并颁布 项目公司执行 （a）构造设计 地下室 屋面 墙身 门窗 顶板/地板/墙体防水 施工缝、变形缝 管道穿墙、预留洞口 防水/保温/隔汽做法 变形缝 管道出屋面/雨水管接口 防潮层 外墙保温/隔热 墙体留洞 防火门/防火卷帘 入户门/房间门 铝合金门窗构造/立面详图 室外 雨蓬 台阶/散水 明沟/隐形井盖 庭院围墙/院门 道路断面 标准化通用构造清单之一---构造设计； （b）部品选型、定板 －－ 基本框架 设定成本目标 构造设计 招投标/战略采购 拟定构造/部品清单 现场制样/制版 定标程序 定板/定样 材料寻样 部品选型 部品定板 详细流程框架示意 概念设计 实施方案 施工图设计 规划设计 单体设计 部品选型 部品定板 总图/建 筑/结构/ 设备专 业配合 整体流程框架示意 部品 结构 建筑/装修/景观 给排水设备 暖通/空调/燃气设备 电气设备 一级分类 按专业模块分为5大类 （b）部品选型、定板 －－ 部品分类 建筑/装修/景观 围护/分隔/防护材料 室内外装修 室外设施/硬景 厨卫设备 建筑附属机械设备 二级分类 * 产品反馈与设计指引修正 产品标准化工作建议 一、标准化开发成效预测 1、设计周期缩短 2、设计变更率降低 3、采购成本降低 4、人均开发面积提高 5、平均售价提高 1、设计周期缩短 以深圳金地集团各区域部分项目为例，其现状及历史数据统计 注：1、拿地时间的确定根据地价款支付开始时间； 2、施工数据及设计时间数据咨询子公司相关人员； 3、历年拿地到开盘时间平均值：约300天，06年平均值：246天；最优值：210天； 4、万科：拿地到开盘：多层项目9个月，高层项目12个月； 项目 容积率 拿地时间 A 开工时间 B 开盘时间 C 概念规划 （天） 实施方案 （天） 施工图 （天） B-A 天 C-A 天 香蜜山 2.0 261 120 60 东莞小城 一期 1.8 03.4 04.6 04.9 120 100 25 540 450 龙华 3.0 05.2 05.12 06.4 51 123 60 420 300 增城一期 0.37 05.2 06.4 06.9 60+50 90 50 570 420 格林春岸 1.25 03.1 03.8 03.12 210 30 40 330 210 格林春晓 0.71 02.8 03.7 03.11 30 48 450 330 三林 1.4 03.3 04.10 05.4 120 180 45 750 570 云湖 1.00 05.1 06.3 06.8 60 90 60 570 420 武汉小城A 1.5 03.8 04.8 04.11 108 130 42 390 330 理想状态的标准化：项 目中所有产品的户型平 面、构造、部品均相同。 注：1、预测参考了行业内现状数据，并考虑了行业的整体发展及企业的内部积累。 2、周期均为自然天。 概念规划（天） 实施方案（天） 施工图（天） 总计（天） 门槛值 平均值 挑战值 门槛值 平均值 挑战值 门槛值 平均值 挑战值 门槛值 平均值 挑战值 流程优化 08年 80 75 65 85 80 75 50 45 45 215 200 185 09年 75 65 6