土地利用政策解读提纲.docVIP

PAGE PAGE 1 土地利用政策解读 一、背景框架 二、供地与监管 三、存量相关 四、案例分析 省国土资源厅土地利用处024推荐网站：中国土地市场网 政策理解与信息积累测试 ▇政策理解示例 《国务院办公厅关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的意见》（国办发[2010]18号）“支持农村集体经济组织根据规划使用本集体土地从事农产品批发市场建设；对农产品批发市场用地符合土地利用总体规划的，应纳入年度土地利用计划，优先保障供应，落实批发市场用地按工业用地对待政策。” （1）批发市场用地的地类（商服用地—批发零售用地）？ （2）工业用地特殊政策？ 《国土资源部办公厅关于农产品批发市场用地有关问题的复函》（国土资厅函[2010]966号）“在土地调查、登记等基础性管理工作中，农产品批发市场用地应严格按照《土地利用现状分类》执行。供应国有建设用地用于农产品批发市场建设的，应当严格依法依规采取招标、拍卖、挂牌方式出让或租赁。……土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率等规划条件。规划条件一经确定，不得擅自调整。签订土地出让合同时，对改变土地用途、容积率等土地使用条件的，由政府收回土地使用权，重新依法出让。土地使用权出让底价，应符合国家出让地价管理的规定，严格履行规定的程序，不得低于最低价标准。”  第一部分 背景制度框架 用途管制制度 ↓(填海造地)↓(存量) 农用地/未利用地//建设用地（ 国 有 / ←集 体） ↑ ↓ ↘↖ ↓ 农村土地承包经营// 国有土地有偿使用 / 行政划拨 / 使用（用途、主体） ↓ ↓ 转让市场 ↑ 流转市场 补充：农用地的配置；设施农用地；国有农场用地 国有建设用地来源及配置 可供应的国有 建设用地来源 程 序 可供应的 国有 建设用地 配置方式 因用途改变 而发生 因权属性质 改变而发生 行政配置 市场配置 国有农用地国有未利用 转用 批准使用 划拨 批准使用 有偿使用 出让 租赁 作价出资或者入股 集体农用地 集体未利用地 转用 —— 征收 招标 拍卖 挂牌 协议 招标 拍卖 挂牌 协议 存量国有建设用地 收回、收购 存量集体建设用地 征收 填海造地 海域使用 纳入土地管理  第二部分 供地与监管 一、供地政策 （一）供地主体（谁有权利供地，谁有权利取得土地） 关键词：划拨/出让；区/开发区；受让人/房地产调控政策要求 （二）供应客体（可以供什么地） 关键词：国有建设用地使用权 ；净地/毛地；生地/熟地 （三）供地方向（能不能供） 关键词：《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》（2006年本和增补本）。 （四）供地方式（以什么方式供） 关键词：划拨/有偿使用（出让、租赁、作价出资或者入股）； 招标拍卖挂牌、协议；不得捆绑 划拨范围的把握： 《土地管理法》规定；《划拨用地目录》的理解与修订； 保障性安居工程用地与划拨 2．有偿使用的改革方向 3．招拍挂出让的理解与把握 （1）三种方式的适用与区别；综合公告； （2）必须招拍挂的六种情形 例外：国土资发[2009]101号。 难点：填海造地、单独选址、集体建设用地征为国有。 （3）国土资发[2011]63号；经验介绍。 （4）网上交易（封闭/半封闭；单轨/多轨；平台整合方向） （五）供地标准（可以供多少） 关键词：建设用地使用标准。 《工程项目建设用地指标》 《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[2008]24号）：是核定工业项目用地规模的重要标准，由投资强度、容积率、建筑系数(不低于30%）、行政办公及生活服务设施用地所占比重(不超过7%)、绿地率(不得安排;不超过20%)五项指标构成。 《辽宁省工业项目建设用地控制指标》（辽国土资发[2006]118号）：由投资强度、产出率、建筑系数、容积率、行政办公及生活服务设施用地比例和绿化率六项指标构成。 《辽宁省城市基础设施、公益事业建设项目用地控制指标》（辽国土资发[2007]201号） （六）地价问题（多少钱可以供） 关键词：定价程序；最低价控制标准；地价调整政策。 1．确定程序：地价评估（主体）