十堰鄂西北小商品批发市场项目整体战略报告.doc

十堰鄂西北小商品批发市场整体开发战略暨项目定位及产品开发报告 PAGE PAGE 36 十堰鄂西北小商品批发市场 整体开发战略暨项目定位及产品开发 报告 前 言 中国只有一个百里车城——十堰，十堰只有一个小商品批发市场。 如果说十堰就是中国汽车工业的基石之一，那么鄂西北小商品批发市场将成为百里车城的形象与窗口，它将肩负重振十堰鄂西北商业重镇辉煌的重担，是十堰扩大自身商业影响力的重要里程碑。 鄂西北小商品批发市场的出现，已经远远超越了作为十堰经济名片的价值；它将是一个积极推动十堰商业经营模式与时俱进，不断发展、领跑十堰商业批发形态的示范工程。 本策划案将着眼于项目整体的发展战略，从项目发展整体的高度来指导项目进行操作与实施；对项目的整体定位与核心竞争策略进行详尽的阐述。 特别说明 鉴于《项目整体开发战略报告》与《项目定位与产品策划报告》内容多有重复，且现有项目规划设计都已成形，内部商铺划分及动线规划我司已提交相关报告，因此将此两份报告合并为一份文件进行阐述。 第一部分 项目整体发展目标及原则 整体发展目标 战略目标招商 战略目标 招商目标 经营目标 项目品牌与公司品牌目标 项目品牌目标 鄂西北小商品批发市场品牌塑造是为项目招商与经营奠定坚实基础，占据市场的龙头位置，实现项目价值的提升。 鄂西北小商品批发市场的品牌目标： 首先成为十堰小商品批发的核心市场，进一步成为鄂西北小商品批发的源头市场。 鄂西北小商品批发市场由于项目的规模大，拥有市场的向心力和行业的聚集，鄂西北小商品批发市场必将首先成为十堰的核心市场，并进一步成为鄂西北小商品的源头市场。 打造鄂西北小商品批发市场的专业知名度——树立鄂西北小商品批发市场成为鄂西北小商品专业市场的权威，成为小商品专业市场的样板和领导者，成为采购者的首选。形成鼎立的局面。 鄂西北小商品批发市场的公司品牌 通过本项目商贸易旅游区的开发运作，特别是一期项目鄂西北小商品批发市场的开发使金叶公司在三年内成为华中地区一流的商业房地产开发企业。 招商目标 2007年8月底招商完成鄂西北小商品批发市场总量的80%； 2008年3月底销售鄂西北小商品批发市场总量的98%； 2007年底实现住宅的80%的销售。 经营目标 通过三年的时间，将实现98%以上的出租率，实现鄂西北小商品批发市场的重振辉煌；成为一个具有自我完善和自我增值可持续性发展的小商品批发源头市场、展示中心、城市标志性集小商品批发的综合商圈。 本项目的经营是从项目前期操作就开始介入，为项目的后期的经营、管理提供系统的运作思路和方法，从而努力达到项目一年形成市场、两年旺场，三年成为一个具有竞争力的可持续性发展的市场。 项目深度分析 本项目基本情况及市场格局在《十堰鄂西北小商品批发市场市场调查报告》中已有详尽介绍，根据市调情况，我们进一步分析： 优势： 市场对本项目认同度较高：本项目建于原成熟批发市场原址，众多商户对项目的地段与发展潜力非常认同，大大减少客户对项目的接受难度，降低客户的戒备心理。 建筑规划较好的做到了均好性：好的产品是整个项目发展的基础，本项目规划设计在几易其稿之后，整体的动线规划、仓储物流、铺位面积等都已做到精益求精，将能贴合市场的需要，为客户创造良好的经营环境。 铁路交通物流优势得天独厚：本项目具有得天独厚的物流优势，临近铁路，外来物流便利快捷，市内众多公交路线起点站，能覆盖市场众多繁华区域。 先进的运营理念减少开发风险：金叶公司所具有的长远发展战略、只租不售的招商策略较好的处理了大部分商业地产所难以处理的招商与招商之间的矛盾，避免了由于过于追求短期收益造成商业地产价格与实际租金脱节的矛盾，有利于以贴近市场实际的水平制定招商经营政策。 劣势 市场潜力较弱，商业辐射能力减弱：十堰市场容量有限，批发商户经营业绩不理想，同时收到襄樊等新兴市场的挤压，商业辐射能力更行下降，整体商业营业额在近几年未能有较大提升。 商户数量与整个批发市场商铺供应量相比较少：之前批发市场商户与商铺供应量已基本达到平衡，在本项目如此大体量的进入市场后，商户难以满足市场数量的需要。 通往下级县市的短途客运路线较少：项目所临的南站所发客运路线较少，辐射县市数量少于市中心车站，造成今后入驻商户发往下级地市货物物流不便。 机会 城市转型完成，发展潜力可期：十堰经过近几年的调整改造，已基本消化完成东风总部搬迁造成的城市支柱企业动荡的不利因素，总体经济状况、产业结构、人均可支配收入、居民存款等经济要素保持了平稳增长，购买能力和购买潜力进一步发展，商业开发潜力可期； 商业形态原始低级，不能满足市场需要：就批发商业而言，十堰仍然简单经营阶段，已不能适应市场发展的需要，在硬件水平、物业服务、整体推广运营等方面都还没有成为市场的必备服务。 商户完成原始积累