某楼盘一期商铺定价方案.docVIP

PAGE PAGE 郑州润丰房地产营销策划有限公司 浙商工业园项目组 浙商工业园一期商铺定价方案 2011年11月29日 定价房源范围 107国道沿街门面 1#楼：建筑面积：约3305.14㎡，共计门面10间，四层，标准间9间； 2#楼：建筑面积：约4059.58㎡，共计门面26间，三层，标准间26间； 3#楼：建筑面积：约3748.45㎡，共计门面24间，三层，标准间24间； 4#楼：建筑面积：约940.82㎡，共计门面6间，三层，标准间6间； 总建筑面积：约12053.98㎡；标准间65间； 定价策略建议 价格制定建议 建议采用：“成本导向定价法” 与 “竞争导向定价法”互相结合。 建议采用“低开高走”策略 原因：（1）.项目总体素质一般，无特别突出卖点；（2）.楼盘位置处于郊区，而且后期规模较大，所以首次开盘需要一个良好的销售情况。销售率高则容易在消费者心中形成概念，塑造项目形象，从而促进后期销售。（3）.目前市场情况严峻，郑州等一线城市房价普遍下降，客户心理观望者居多，甚至某些地市级项目都出现了降价的情况。 “低开高走”的好处有：（1）.价廉物美是每一个购房者的愿望，一旦价格比消费者的心理价格低，给消费者以实惠感，就容易聚集人气，提高销售率。（2）消费者知道了发展商“先低后高”的战略后，阴气重包含着升值空间，也就容易成交。而开盘不久的迅速成交，又能促进士气，提高销售人员乃至客户自身的信心，以更好的开展后期销售工作。（3）.低价开盘，价格的主动权在开发商手里，何时调高，幅度多少，可根据市场反应灵活操控。（4）.资金回笼迅速，有利于其他营销措施的执行。（5）先低后高实现的前期够搂着的升值承诺，发展商也容易形成口碑。 价格制定明细 市场导向 目前西平县市场仍以解放路步行街护城河路等老城区为繁华热闹区域，房地产市场处于本地最高价位区域，整个县城目前是“西扩北移”的发展方针，所以对于交与本项目的位置而言处于劣势，支撑点在于国道与省道的交通状况，以及园区本身的后期发展。目前定价应考虑的分析重点分为市场租金与同等性质楼盘两个重点。 目前较好的商业楼盘投资回报率为8%左右，普通地市多在5%左右，目前西平县租金情况如下图所示： 城市租金走势图： 可对比性楼盘分析： 楼盘名称：西平国际商贸城 开发商：河南天禄置业有限公司 商业管理：河南省天禄波特商业管理有限公司 项目位置：107国道与西平大道交汇处北200米 占地面积：约600亩 建筑面积：50万㎡ 项目定位于商贸集散中心包含：服装、小商品、五金、家居等，该项目目前销售至二期，107沿街商铺约4300元/平方米；未来大道商铺约4000元/平方米；商场内部商铺均价3500元/平方米；销售率60%；门面房上下两层每间面积约70㎡；目前第三期小饰品区域正在排号。排号据调查有70个左右！该项目推广力度较大，城区户外大牌、道旗等覆盖面积广！ 认筹排号优惠措施： 1交十万抵十三万。 2日进斗金：排卡之日起至开盘每天累计优惠一百元。 3一次性付款享受0.98折的优惠；按揭首付50%无优惠。 项目核心卖点：河南中南部最大的综合商贸批发中心 制定初步价位 据以上情况分析建议实际销售均价为3573元/㎡。 1#楼销售均价3999元/㎡；2#楼销售均价3630元/㎡ 3#楼销售均价3545元/㎡；4#楼销售均价3638元/㎡ 以开盘选房优惠5万为准则具体成交价如下 整体均价：3240元/㎡ 1#楼实际成交均价：3666元/㎡；2#楼实际成交均价：3297元/㎡ 3#楼实际成交均价：3212元/㎡；4#楼实际成交均价：3305元/㎡ 暂1#楼销控不推，2#、3#、4#楼为本期； 付款方式优惠：一次性优惠5%；按揭优惠2% 实际成交均价约为：3200元/㎡；总建筑面积为：8748.84㎡ 本期实际总成交额预计约为 附表：1#、2#、3#、4#楼面积、价格表  1 #楼价格表 编号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 面积 1392.14 202.94 202.94 260.32 206.98 206.98 206.98 206.98 206.98 211.90 价位 3999 3999 3999 3999 3999 3999 3999 3999 3999 3999 4 #楼价格表 编号 1 2 3 4 5 6 　 　 　 　 面积 159.27 155.57 155.57 155.57 155.57 159.27 　 　 　 　 价位 3588 3588 3588 3688