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恒达房地产项目策划 第一部分 襄阳市房地产发展现状 一、基本现状 1、 人口及住房情况。襄阳，位居中华腹地，扼守汉水中游，是湖北省域副中心城市、“中国十大魅力城市”襄阳有着得天独厚的地理交通优势，历史上就有“南船北马”、“七省通衢”之称。现今，汉丹、焦枝、襄渝三条铁路在此交汇，襄阳刘集机场已开通飞往全国10多个城市的航班，316国道横贯东西，207国道纵越南北；清澈的汉江水穿境而过，直达武汉长江；襄阳北靠晋豫大煤矿，上下有南阳和江汉两大油田，左右有丹江和葛州坝两大水电站，临近能源基地，处在最佳供电负荷范围之内；这种占尽地理、交通的种种优势，把襄阳同全国紧密联系起来，发展前景极为广阔。据2008年统计数据表明，襄阳市区总人口600万，市区面积3563平方公里，地区生产总值2009年完成482亿元，同比增长13%；社会固定资产投资全年完成52.28亿元，同比增长65.1%；一般预算收入全年完成 22484万元，同比增长30%；城镇居民人均可支配收入增长速度达18.1%，农民人均纯收入增长速度达17.7%。 2、房地产开发情况。 襄阳市的房地产市场经历了初级价格竞争阶段后，目前已经开始进入规模与品牌竞争 阶段。和其他同类城市相比，襄阳近年来房地产市场发展迅速，房地产市场开始火热起来， 进入规模竞争和品牌竞争的阶段，功能竞争已初步显现，房地产业已进入高速发展的起步期,进入良性发展的轨道。 （一）房地产业/住宅产业宏观运行情况分析 1、历年房地产业/住宅产业规模及结构 （1）历年襄阳市房地产业投资情况 1999年－2003年间，襄阳市房地产开发投资增长快速，年均增长率达到30.3％，投资拉动效果明显。特别是2004年，襄阳市房地产开发投资年增长率达到49.2％，为历史之最。2005年襄阳市房地产开发投资为22.09亿元，增幅比上年同期回落了近13个百分点，市场投资行为日趋理性。2006年房地产开发投资达到29.67亿元，增幅达34.3％。2007年房地产开发投资达到36.87亿元，比同期增长10.2亿元。2008年房地产开发投资达到46.21亿元，比同期增长25.33％。 2009年房地产投资占全社会固定资产投资比重达到9.64％，由于受宏观调控的影响，比上年回落2.76个百分点，与全省水平相当。说明襄阳市房地产市场发展还并不充分，房地产市场仍然具有较大发展潜力。 2007-2009年襄阳的房地产业投资占GDP的比重稳定在4.6％左右，说明襄阳的房地产市场比较稳定。 （2）历年襄阳市住宅产业投资情况 政府主管部门对房地产投资结构的调整取得了有效的成果。2006年以来，襄阳市住宅投资保持强劲增长态势，2006年住宅投资额达19.07亿元，比2005年同期增长54.4％，增幅速度比2005年的25.9％高110.04％。2007年襄阳市住宅投资额为18.96亿元，与2006年水平基本持平。2008年襄阳市住宅投资额为26.15亿元，比同期增长27.50%。2009年襄阳市住宅投资额为37.57亿元，比同期增长43.6%。2009年，襄阳市住宅地产开发投资比重为67.83％，与2007年－2008年的年平均54.02％相比，占比上升了13.78个百分点。可以看到，随着襄阳房地产业发展及市场结构调整，近年住宅投资所占比重不断上升，由于宏观调控等政策导向影响，宅将成为襄阳房地产开发投资中的越来越重要的组分。 在中央“居有所居”的政策引导下，襄阳市房地产开发企业抓住契机，调整结构，不断加大以普通住宅为主的建设力度，房地产开发结构不断出现新变化，商品住宅建设的主体地位得到加强。2009年，商品住宅投资37.57亿元，占房地产投资总量的67.80％；商业营业用房投资7.63亿元，占房地产投资总量的13.78％；其他用房占18.42％。此结构基本合理。商业地产增长过快的局面得到有效控制。 小结 在襄阳市经济稳健快速发展的同时，襄阳市房地产业也表现出了基本一致的趋势，呈现投资、需求双向活跃、价格攀升的良好趋势。襄阳房地产业虽然表面上，市场集中放量、因大量小区出现而导致有效需求不足和价格上涨幅度过高，以及房价表象已经到达一个高位，但事实上，襄阳房地产市场潜在需求庞大，有效需求充足；市场价格还处在中等价位的阶段，后期价格上涨空间较大。襄阳市房地产市场处于上升期阶段。市场出现真正意义上的房地产项目，应该说是从2007年开始。因此，目前市场在售楼盘真正具有一定市场竞争力的楼盘仅仅约六七个；且档次较高的楼盘，也是借助于汉江和解放路、长虹路的自然资源，其内部环境和综合质量尚有待于提高。应该说，市场具有巨大的市场空白