安徽省宣城市宣州区某房地产项目发展分析报告.pptVIP

建筑面积需求结构－功能经济实用的80-110平方米的面积段套型成为需求主流 宏观调控后楼市的走势和趋势 谢谢观看 07年调控以来，楼市又经历了一段观望期，但与前段时期相比，观望氛围有所变淡，观望时间也大大缩短， 大部分的潜在购买者购房积极性有所提升。据调查资料分析有42.23％的购房者预定在1年内购买住宅。推迟到一年以后的仅占有30％不到，可以看出目前消费者对于楼市发展前景比较看好，改善和结婚用房需求的刚性较强，因此需求表现旺盛在所难免。新政在一定程度上打击了投机客户，但是对于真正自住需求和长线投资需求来说基本不构成影响。 市民购房行动预期分析 26-30岁成为未来主力购买年龄段，其次则为41-50岁，可以说未来购房者年龄跨度较大，不同年龄层对产品需求表现不同。 未来购房者收入在稳步攀升，因此对房价的上涨具有一定的支撑作用。 高学历稳定职业仍旧是未来购房者的重要特征，他们对楼盘品质和开发商品牌提出更高的要求。 有车一族比例攀升，未来车位配比也将影响销售购买选择。 二次、多次置业者比例稳步上升，需求迫切性降低，但舒适的自住与投资价值兼具的产品将受到追捧。 跟踪预测未来购房者自身特征及其变化 26-30岁成为未来主力购买年龄段，其次则为41-50岁，可以说目前购房年龄跨度较大，不同年龄层对产品需求表现不同 潜在购房者的职业分布以企业、有相对稳定工作的职员为主，另外事业单位、机关公务员员也占有较大比例。不可忽视的是，周边县市来宣购房者的比例会逐渐增大。 从置业频次的分布来看，首次置业者仍然占最大比例，同时二次及多次购房比例仍然保持上升态势。可以看出创业初期的年轻购房者并没有全部投入商品房市场，一部分受经济能力制约转移到二手房市场；另一方面二次以上置业者多以卖旧买新为主，因此对产品的功能性和舒适性要求较高，同时地段的升值空间也成为其购买影响的重要因素。 二次、多次置业者比例稳步上升，需求迫切性降低，但居住舒适性与投资价值兼具的产品将受到追捧 交通、楼盘品质、价格仍旧是影响购买的最主要因素。 完善生活配套的基本生活需求。 主流需求面积集中在90-120平米，不同群体需求面积段有所不同。 120平米以上户型需求有扩大趋势，但随着新政的深入，大户型产品供应将逐渐走向平衡，因此不会对未来的销售形成太大的压力。 单套购买总价集中在25－35万，单价承受力集中在2000－3200元/平米，预示未来成交区域向城区边缘扩散。 全面揭示未来楼市购买力水平及产品需求特征 目前影响购房决策的因素仍主要以交通、楼盘质量和价格为主；另外可以看到物业管理等后续服务质量的提高也成为潜在购房者考虑的重要因素，所占比重与价格的影响度接近；影响购房者购买的心理因素正从楼盘的硬件向软件过渡，开发商必须加强服务意识，融洽业主关系，加强文化环境的建设。 交通、楼盘品质、价格仍旧是影响购买的最主要因素 未来不同套型的面积需求各异，两室两厅的套均面积为87平米，经济型三室一厅为103平米，实用型三房两厅一卫套均面积108平米、舒适型三房两厅两卫125平米等 主力套型产品的面积配比分布 三室二厅一卫 三室二厅二卫 主力套型产品的面积配比分布 改善型自住需求成为楼市强有力支撑，购房成为同时满足改善生活品质和投资升值功能的法宝。 对于未来房价稳步上扬的判断给予市民更多信心，促进楼市旺销。 市民收入水平的提升带来更多改善型消费需求，促进楼市发展。 人口增长和城镇化形成住房消费的刚性需求。 探索过去一年楼市持续旺盛的真正原因 自住型成为目前的需求重中之重，这不同于投资型消费，持币待购现象相对弱化。 改善型自住需求成为楼市强有力支撑，购房成为同时满足改善生活品质 和投资升值功能的法宝。 经过07年的房价暴涨后，消费者对于未来房价的判断表现理性， 持保持平稳和缓慢上升观点的比例超过80％。可见对于未来楼市的升值市民早有了一定的心理准备和心理预期。 对于未来房价稳步上扬的判断给予市民更多信心，促进楼市旺销 第三部分 本案发展策略建议 上海格联的房地产策划体系图 项目定位 行业阶段 区域文化版块 企业发展阶段 项目定位图 虽然本案1期取得了不错的成绩，但是在整个的营销推广工作中也存在着一些不足，我们在此对这些问题进行总结，以便为2期的营销提供改进的借鉴意义。 本案营销推广工作中的问题 视觉表现有待提升 产品力有待提高 项目营销有待加强 报广设计 户型折页设计 户外设计 工地围挡设计 售楼处软性宣传…… 景观方案落实 建筑方案的优化 商业配套方面 建材标准 物业管理…… 营销主题思路 项目的针对性 价格决策 项目的形象管理 销售现场管理 策划与销售的沟通工作 客户营销工作…… 针对目前市场供求结构的策略性分析 供给方面： 1、土地供应在未来1-2年内教充足，期间面市销售的房屋预计超4